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Städtebaupreis, Klimaretter Big Finance, Leerstand am Main

metroscope - Stadt von Morgen
Städtebaupreis, Klimaretter Big Finance, Leerstand am Main
Liebe urbane Community,
Corona hin oder her – der Frühling kommt. Es wird grün draußen. Vielleicht ja auch bald im Kanzleramt. Und damit grün sich auch sonst durchsetzt, soll jetzt die Finanzwirtschaft für mehr Nachhaltigkeit im Baubereich sorgen. Wir dröseln auf, wie das gehen soll.
Außerdem für Sie im Angebot: Neues vom Mietendenkel, ein bisschen schlechte Laune in Frankfurt – und bessere Stimmung in Berlin-Kreuzberg.
Frohe Lektüre wünschen wir!
Ihre Michael Fabricius & Alexander Gutzmer

Städtebaupreis für Kreuzberg
Der Himmel über Berlin, vom prämierten Projekt Blumengroßmarkt aus gesehen
Der Himmel über Berlin, vom prämierten Projekt Blumengroßmarkt aus gesehen
Wenn ich momentan in Berlin nächtige, dann gern im „Miniloft“ in Kreuzberg. Das Hotel ist im “Frizz23” untergebracht, einem roughen Neubau des Büros Deadline Architects, die es auch betreiben. Es ist außerdem Teil eines großmaßstäblichen Planungsprojektes. Und irgendwie gefiel mir die Gegend rund um den ehemaligen Blumengroßmarkt immer. Die Umnutzung der Großmarkthalle als Jüdische Akademie ist clever, das expressive Libeskind-Entrée zieht eine raffinierte Verbindung zu dessen Museum eine Straße weiter. Auch der Blick von der Miniloft-Dachterrasse gen Norden auf das GSW-Hochhaus und das ikonische postmoderne Wohn- und Atelierhaus des New Yorker Architekten John Hejduk in der Charlottenstraße bereitet Freude (siehe Foto).
Und zwar offenbar nicht nur mir. Jedenfalls hat das gesamte Planungsprojekt Blumengroßmarkt jetzt den alle zwei Jahre verliehenen Deutschen Städtebaupreis gewonnen. Wie das heute so ist, waren der Jury indes prozessuale Argumente ebenso wichtig wie das architektonische oder stadtatmosphärische Resultat. Es gefiel, dass als Initiatoren hier nicht zuletzt Baugruppen und -genossenschaften mit stadtkulturellem oder sozialem Hintergrund aktiv waren. Den Juroren gilt das Quartier in Kreuzberg als exemplarisch für einen ko-kreativen Stadtumbau, der gemeinsames Leben und Arbeiten in den Mittelpunkt stellt und langfristig nachhaltige Entwicklungsstrategien im Quartier verfolgt. „Das Projekt setzt Orientierung und Maßstäbe für die sozial orientierte, von vielfältigen Akteuren getragene Stadtentwicklung und ist im Sinne des Deutschen Städtebaupreises besonders beispielgebend“, so die Juryvorsitzende Christina Simon-Philipp, Professorin für Stadtplanung und Städtebau an der Hochschule für Technik in Stuttgart.
Ergänzen möchte man, dass es auch schlicht einen spannenden städtebaulichen Akzent im südlichen Bereich der Friedrichstraße setzt. Es legt die Basis dafür, dass genau an dieser Stelle Berlin nicht mehr so sehr wie bisher quasi „zerfällt“ in den touristisch erschlossenen Teil im Norden und die härtere, aber eben auch ein wenig abgeschnittenen Teile beim Halleschen Tor im Süden. Oftmals hat man in Berlin ja den Eindruck, dass die Stadt es nicht schafft, über womöglich ambitionierte architektonische Einzelplanungen hinaus auch größere urbane Kontinua zu schaffen, Hier ist dies mal gelungen. guz
Finanzierer bereiten sich auf den Klimafaktor vor
In den Baufinanz-Abteilungen der Banken und Sparkassen wächst zurzeit die Nervosität. Es gibt etliche Online-Konferenzen, Papiere und sonstige Stellungnahmen, die sich rund um die am 21. April vorgestellte EU-Taxonomie für Nachhaltigkeit in der Finanzwirtschaft drehen. Wer sich das Original mit allen Anhängen und FAQs ansehen möchte: bitte hier entlang. “Taxonomie” hat übrigens nichts mit neuen Steuern zu tun (jedenfalls nicht zu diesem Zeitpunkt), sondern steht schlicht für eine “einheitliche Definition” von Nachhaltigkeit, an der sich künftig Finanzieren und Akteure im Gebäudesektor ausrichten sollen.
Noch handelt es sich um eine Art EU-Rahmen-Richtlinie. Doch die wird irgendwann in nationales Recht umgesetzt. Und dann passiert etwas. Denn die meisten Akteure am Immobilienmarkt sind laut einer Studie der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen nicht richtig darauf vorbereitet. Hier geht es zur Zusammenfassung und zum Download der DGNB-Studie.
Union Investment war so freundlich, Kunden und anderen Interessierten auf der eigenen Website das EU-Vorhaben in verständlichen Worten zu erklären:
“Damit eine Tätigkeit überhaupt in die Taxonomie aufgenommen, also als nachhaltig klassifiziert, werden kann, muss sie zu mindestens einem der ökologischen Ziele einen substanziellen Beitrag leisten und darf keines der anderen Ziele schädigen (Do No Significant Harm-Regel). Außerdem müssen die sozialen Mindestanforderungen erfüllt sein. Letztere ergeben sich aus den Kernarbeitsnormen der ILO, den OECD-Richtlinien für multinationale Unternehmen sowie den UN-Prinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte und der Internationalen Charta der Menschenrechte.”
Es geht also um nicht weniger als eine bessere Welt für Mensch und Umwelt.
Vieles davon ist allerdings Definitionssache. Nach den Vorstellungen aus Brüssel sollen künftig generell die in puncto Nachhaltigkeit besten 15 Prozent des Gebäudebestands der Maßstab für alle anderen sein. Wie man nun diese 15 Prozent ermittelt – ob die Dämmung eine Rolle spielt, ob man für eine Wärmepumpe belohnt wird, oder ob besonders nette Vermieter einen EU-Taxonomie-Anstecker fürs Jackett erhalten –, das ist noch offen. Es fehlen Daten. EU-weit vergleichbare Daten fehlen erst recht.
Dennoch sollen Finanzierer ein wichtiger Hebel auf dem Weg zu mehr Nachhaltigkeit sein. Thomas Hein, Leiter Vertrieb Immobilienfinanzierung bei der ING, geht davon aus, dass grüne Gebäude künftig bessere Finanzierungsbedingungen bekommen. “Wo richtig gut saniert und gebaut wird, wird es künftig bessere Preise bei den Banken geben”, sagt er. “Die Zinsen werden sich danach richten. Die Bank wird ein Interesse daran haben, möglichst viele Green Bonds auszugeben, mit denen sie sich günstig am Markt refinanzieren kann.”
Wir steuern also auf eine Art Bestrafungs-Mechanismus zu: Wer ein “schlechtes” Gebäude hat, bekommt schlechtere Finanzierungs-Konditionen. Ob ein solcher Mechanismus unter dem Strich aber die Motivation fördert, mehr zu sanieren, intelligente Systeme einzubauen und so weiter, kann man zurecht in Frage stellen.
Das Thema wird in den kommenden Monaten und Jahren enorm an Bedeutung gewinnen, und wir werden es regelmäßig beobachten. fab
Wer hat an der Büro-Uhr gedreht?
Das EZB-Gebäude von Coop Himmelb(l)au. Der Blick auf Frankfurts Büromarkt ist gerade wenig erfreulich
Das EZB-Gebäude von Coop Himmelb(l)au. Der Blick auf Frankfurts Büromarkt ist gerade wenig erfreulich
So allmählich kommen die Einschläge näher auf dem deutschen Markt für Büroimmobilien. Beispiel Frankfurt: Rund eine Million Quadratmeter Büroflächenleerstand verzeichnet die Mainmetropole inzwischen. 8,65 Prozent beträgt mittlerweile die Leerstandsrate, meldet das Analyseunternehmen Blackolive. Corona und Home Office scheinen zunehmend doch die Nachfrage zu drücken.
Und auch wenn mittlerweile der eine oder andere Frankfurter Banker geimpft sein dürfte – die Analysten rechnen kurzfristig nicht mit steigender Nachfrage. Tanja Zeiske, Senior Analyst Research bei Blackolive:
„Wir gehen von einer weiteren Zunahme des Leerstands in den kommenden Monaten aus, da das Ende der Pandemie nicht vorhersehbar ist, Unternehmen vermehrt Fläche freimachen und das Arbeiten aus dem Homeoffice heraus in den meisten Fällen gut funktioniert.“
Tatsächlich ist Frankfurt allerdings schon länger ein Sorgenkind, jedenfalls aus Sicht der Investoren. Das Flächenangebot ist schon seit einigen Jahren hoch, und es kommen weitere Flächen hinzu in den nächsten Jahren. Gleichzeitig fehlen die Aussichten auf neue Kunden. In anderen Städten scheint das noch nicht ganz der Fall zu sein, etwa in Berlin, wo der Leerstand immer noch bei rund 1,5 Prozent liegt.
Bezogen auf Frankfurt besteht zumindest die Hoffnung, dass sich die Unternehmen dort momentan nur neu sortieren und auf die Phase der Reorganisation doch wieder verstärkte Nachfrage folgt. Kevin Nguyen, Head of Brokerage bei Blackolive, berichtet:
„Wir haben viel zu tun. Gerade Unternehmen mit einem größerem Flächenbedarf gucken selbstbewusst in die Zukunft und sind bereit, auch langfristige Entscheidungen zu treffen. Das dürfte für eine Steigerung des Flächenumsatzes gegenüber dem Vorjahr sorgen.“
Hoffen wir, dass das nicht nur ein Pfeifen im Walde ist.
Just am Donnerstagvormittag nahm auch der Verband der deutschen Pfandbriefbanken (vdp) ausführlich Stellung zu den Marktereignissen. vdp-vorstand Louis Hagen schilderte seine Beobachtungen so:
“Einige Unternehmen haben inzwischen wieder ein distanzierteres Verhältnis zum Homeoffice aufgebaut, weil die Kontakte zwischen den Mitarbeitern fehlen. Es geht inzwischen häufiger wieder darum, die sozialen Kontakte zu fördern. In den USA hatten im vergangenen Jahr noch 75 Prozent der Unternehmen gesagt, sie überlegten, künftig weniger Büroraum in Anspruch zu nehmen. Ein Jahr später sind es nur noch 25 Prozent.”
Ein Blick ins Ausland zeigt allerdings auch, dass sich Vermieter und Investoren trotzdem auf neue Zeiten einstellen müssen. Die Nachfrage scheint noch da zu sein, aber Ansprüche und Zahlungsbereitschaft ändern sich. Die Spitzenmieten steigen laut JLL-Index kaum noch:
Die Büro-Spezialisten von JLL sehen seit Jahresbeginn wieder etwas mehr Aktivität. Unternehmen suchen, Vermieter bieten an. In der aktuellen JLL-Quartalsanalyse heißt es:
“Nach einem verhaltenen Jahresbeginn im Januar waren in den europäischen Büromärkten im Februar und März Anzeichen einer verstärkten Aktivität zu beobachten - vor allem in London und in Deutschland kam es gegen Ende des ersten Quartals zu einem deutlichen Anstieg an Besichtigungen, Vertragsverhandlungen und -abschlüssen.” 
Doch es gibt auch die berühmte JLL-Immobilienuhr. Und die zeigt in ganz Europa, dass die Preise in den meisten Metropolen entweder nur noch ganz langsam steigen oder sogar zurückgehen:
Interessant ist, dass die Experten eine ähnliche Entwicklung beobachten wie bei überhitzten Wohnungsmärkten. Mieter versuchen über Umwege, höheren Preisforderungen aus dem Weg zu gehen: “In einigen europäischen Städten wurden Büroflächen von Untermietern zu Mietpreisen bezogen, die deutlich unter Marktniveau liegen”, schreibt JLL.
In den vergangenen Jahren hieß es stets, Büros würden sich für Investoren mehr lohnen als Wohnungen. Es könnte sein, dass sich das nun wieder ganz anders verhält. fab, guz
Was Anlagekapital mit den Städten macht
In der letzten Ausgabe haben wir uns ausführlich mit dem Berliner Mietendeckel beschäftigt. Wir erinnern uns, das Bundesverfassungsgericht hat das Berliner Gesetz gekippt. Doch Mieten- und Marktregulierung werden europaweit ein Thema bleiben. Das hat nicht nur mit der physischen Nachfrage nach Wohnraum zu tun. Sondern auch mit dem hohen Angebot an Investorengeld.
Das Recherchenetzwerk „Cities for Rent“ befasst sich in einem internationalen Projekt mit den Folgen, die eine Niedrigzins-bedingte Kapitalschwemme am Wohnungsmarkt auslöst. Unter dem Strich, so eines der Ergebnisse, konkurrieren Mieter und auch kleinere private Eigentümer (und Vermieter) zunehmend mit professionellem Anlagekapital. Wie das aussieht, hat ein Team des Tagesspiegel optisch und inhaltlich gut aufbereitet.
“Der Geldstrom in den Wohnungsmarkt wird zu einer Art selbsterfüllenden Prophezeiung”, meinen die Autoren. Auch wenn man nicht alle Schlussfolgerungen teilen kann, lohnt sich aus unserer Sicht die Lektüre, allein schon wegen der vielen interaktiv dargestellten Daten. fab
Hier das Tagesspiegel-Special:
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Erstellt mit Revue
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