Problematisches Air Mining, ESG verändert Kapitalmärkte

Wenn es um den Wohnraummangel in Städten geht, kann man sich darauf verlassen, dass irgendwann das Wort „Nachverdichtung“ fällt – und in sehr vielen Fällen damit eigentlich „Aufstockung“ gemeint ist. Gerade in Deutschland, so das Narrativ, sei man viel zu zögerlich, wenn es darum gehe, in die Höhe zu bauen. Stadtplaner träumen von grünen Wohntürmen, Traufhöhendebatten werden als provinziell belächelt. Nach oben hin ist doch noch so viel Platz!

Man kann das aus mindestens drei Gründen skeptisch sehen. Erstens, weil höhere Gebäude – ob neu gebaut oder aufgestockt – natürlich die Umwelt verändern: Lichteinfall und Luftzirkulation, aber auch architektonische Proportionen oder Sichtachsen. Das hat Folgen für Quartiere; nicht unbedingt gute. Zweitens bedeuten mehr Stockwerke auch mehr Menschen in demselben Raum – die sich dort die vorhandenen, oft schon strapazierten Parks, Parkplätze, öffentlichen Verkehrsmittel und sonstigen Infrastrukturen teilen müssen.

Drittens sollte man aber auch im Blick haben, dass in die Höhe bauen eben nicht einfach nur Wohnraum schafft, sondern mitunter große Begehrlichkeiten weckt. Das kann die soziale Struktur von Quartieren verändern und so urbane Verdrängungsprozesse anheizen – gerade auch in bereits gentrifizierten Gebieten. Zu diesem Schluss kommt John Lauermann, Geograf an der City University of New York, in einer jüngst veröffentlichen Studie. Denn in beliebten Mittelschichtsvierteln stehen mehr Stockwerke eben oftmals für neue Luxusappartments.

Um herauszufinden, wie sich solch eine vertikale Entwicklung auf die Quartiere auswirkt, nahm Lauermann eine dreidimensionale Auswertung von 943 Wohnprojekten vor, die zwischen 2000 und 2020 zu einem Preis von mehr als zwei Millionen US-Dollar pro Einheit abgeschlossen worden waren. Anhand städtischer Datensätze erfasste er die physischen Veränderungen der gebauten Umwelt, insbesondere die Grundfläche, die Anzahl der Stockwerke und die Geschossflächenzahl – und glich diese mit Zensusdaten der Areale ab.

Wenig überraschend: Im Schnitt waren die entstandenen Luxushäuser – dabei wurde der Bestand einfach abgerissen und neu gebaut – um 6,8 Stockwerke höher als die vorherige Bebauung; auch das Gebäudevolumen hatte sich mehr als verdoppelt. Damit nahmen die Bauten auch deutlich mehr Höhe und Volumen ein als die benachbarten Strukturen. Vor allem aber, so schreibt Lauermann, führe diese Vertikalität zur Abschaffung erschwinglicher Wohnungen und zu einer „Verdrängung der Mittelschicht durch Elitekapital“ – kurz: zu einer „Supergentrifizierung“ in Quartieren, die schon frühere Gentrifizierungswellen erlebt haben.

Man mag nun einwenden, dass New York nicht mit europäischen Städten vergleichbar und zudem in deutschen Citys eher aufgestockt denn abgerissen und neu gebaut wird. Dennoch gilt dort wie hier: Per „Air Mining“, wie Lauermann es nennt, lässt sich noch mehr Kapital auf bereits bebautem Boden erzielen. Und Penthäuser erfreuen sich überall großer Beliebtheit:

Insofern lassen sich aus der New Yorker Studie für Deutschland zwar keine direkten Schlüsse ableiten. Aber vielleicht kann sie Stadtmachern ja als Anstoß dienen, um vertikale Entwicklung nicht einfach nur als Allheilmittel gegen Platzmangel und Wohnungsnot anzusehen, sondern auch darüber nachzudenken, welche Art von Wohnraum dabei eigentlich entsteht – und für wen. cél

Kann man den Erfolg einer Stadt oder eines Stadtteils messen? Oder gar vorhersagen? Diverse Datenspezialisten versuchen sich seit Jahren an dieser Aufgabe. Immer größere Kreise zieht beispielsweise OnGeo aus Erfurt. Sprengnetter wiederum bewertet die Immobilien für Banken und Sparkassen mittlerweile in halb Deutschland, unter Hinzuziehung diverser Datenpakete, etwa zu Demografie.

Bisher lautet die Formel für die Erfolgsmessung so: Wo die Preise hoch sind, lässt es sich gut leben. Es könnte sein, dass genau diese Rückkopplung aber bald nicht mehr funktioniert, oder zumindest nicht mehr so zuverlässig.

Eine Veranstaltung der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) zeigte in der vergangenen Woche in Berlin, wo die Grenzen der heutigen Datenindustrie liegen. Stefan Fahrländer von Fahrländer Partner in Zürich präsentierte zunächst seine Version einer “Wohnlagenbeurteilung”, mit einem Bewertungsschema von “ungeeigneter” bis “bester” Lage. Weil Fahrländer dabei auch sozioökonomische und soziale Faktoren berücksichtigt, werden seine Untersuchungen gelegentlich auch von Stadtverwaltungen nachgefragt. Sie versuchen abzuschätzen, wo vielleicht demnächst eine neue Schule gebaut werden muss oder wo altersgerechte Wohnungen fehlen.

Fahrländer hat, so wie viele andere, in der Regel aber die Monetarisierung im Blick. Zentrales Element seiner Untersuchungen ist eine Grafik mit vier Quadranten: “buy”, “hold”, “sell” und “ignore”. Klar – eine Bushaltestelle oder ein Bahnhof in der Nähe ist gut. Kindergarten, Ärzte, Schule, Gastronomie – auch dafür gibt es Rendite-Pluspunkte, logisch.

Mit Befremden nahmen so manche Teilnehmer zur Kenntnis, dass die aktuellen Renditepotenziale aber immer weniger über die zukünftigen Renditepotenziale aussagen. Für dieses Erweckungserlebnis sorgte Johannes von Richthofen, Manager und Prokurist bei PwC Berlin. Er präsentierte die Sichtweise der Finanzberater, die zunehmend die europäischen ESG-Kriterien in den Blick nehmen. Eine Immobilie ist nicht mehr nur dann gut, wenn sie viel Geld einbringt. Sondern wenn sie auch gut ist in Sachen “Environmental, Social & Governance”.

Kreditgeber, so der Gedanke dahinter, werden weniger den Mieterlös im kommenden Jahr bewerten. Sondern die Fähigkeit einer Immobilie, zu einer nachhaltigen Stadt beizutragen – durch Energieeffizienz, städtebauliche Integrität, ja und sogar: Zutrittsmöglichkeit für viele Bevölkerungsgruppen, sprich: nicht zu hohe Mieten. Mehr oder weniger sprachlos blieben die RICS-Zuhörer bei folgender Aussage von Richthofens zurück:

Noch einmal zum mitschreiben: Wer eine klimatechnisch nur mittelmäßige Immobilie kaufen will, mit wenig städtebaulichen Bezügen zur Außenwelt und dann auch noch mit maximalen Mietforderungen kalkuliert, wird von der Bank künftig schlechtere Kreditkonditionen bekommen.

Grundsätzlich geht es also weiterhin um die wirtschaftliche Performance. Nur wird man mehr in die Rechnung einbeziehen müssen als die Mietrendite. fab