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Mietendeckel und Stadtumbau

metroscope - Stadt von Morgen
Mietendeckel und Stadtumbau
Liebe Urbanistinnen und Urbanisten,
viel wurde der Mietendeckel diskutiert. Sicher haben Sie auch eine Meinung dazu. Das Berliner Modell ist passé, das Problem steigender Mieten nicht. Das Gute: Wir haben die Lösung. Nun ja, zumindest einen möglichen Lösungsweg. Schauen Sie selbst. Nebenbei präsentieren wir noch ein paar Ideen für die Transformation unserer Innenstädte.
Eine gehaltvolle Lektüre wünschen wir!
Ihre Michael Fabricius & Alexander Gutzmer

Visionen für deutsche Downtowns
Köln, neu gedacht. Quelle: Caspar
Köln, neu gedacht. Quelle: Caspar
Unter Architekten ist es eine gute Tradition: Ideenskizzen für zentrale Entwicklungsprojekte konkreter Städte anzufertigen, auch wenn man dafür von niemandem gebeten wurde. Als Chefredakteur des Baumeister bekam ich des öfteren Anrufe von renommierten Meistern der Zunft, die mit mir ihre Gedanken zum, beispielsweise, Kulturforum in Berlin teilen wollten.
Nur selten aber nehmen sich die Architekten gleich das Prinzip Stadt an sich vor. Insofern gebührt dem Kölner Architekten Caspar Schmitz-Morkramer für seine Initiative “Retail in Transition” schon mal Respekt. Was er und seine Leute gemacht haben: Sie haben sich die momentane Monotonie deutscher Innenstädte angeschaut und überlegt, wie man diese bekämpfen – und damit der Krise der deutschen Downtowns gegegnen kann. Die Ergebnisse erscheinen demnächst bei Jovis in Buchform und können hier schon mal digital begutachtet werden.
Die Bilder, die wir hier präsentieren, befassen sich exemplarisch mit Köln. Die Domstadt, ein Mekka des Einkaufstourismus, teilt sich in drei Einkaufsstraßen – und wird dominiert von fünf Einkaufszentren. Mit über 16.000 Passanten pro Stunde gehört die Schildergasse (Vision unten) zu den Top fünf der Einkaufsmeilen Deutschlands.
Aber gerade auf der Schildergasse wird die Monopolisierung und Standardisierung des Angebotes deutlich. Das wollen die Menschen nicht mehr – auch unabhängig von Corona. Schmitz-Morkramer:
“Das Stadtbild als Identitätsträger ist nachhaltig beschädigt, einzelne Gebäude verwahrlosen und treten als reine „Lagerhaltung“ immer mehr in den Hintergrund. Das Straßenbild ist indifferent, austauschbar und trist. Spezialisierte und/oder inhabergeführte Einzelhändler sind nicht mehr vertreten.”
Seine durchaus interpretationsoffenen Visionen implizieren, dass neue Aktivitäten, neue Programme, neue Typologien, neue Gebäude und neue Nutzer gebraucht werden – und möglich sind. Diese, getrieben auch von Formen von Künstlicher Intelligenz, können die Basis bilden für erfreulichere Innenstädte der Zukunft. Schmitz-Morkramer: “Aus der sterbenden Fußgängerzone herkömmlichen Flaniermeile entsteht eine neue Öffentliche Zone.” Der im Bild oben zu erkennende Hochweg wäre eine solche Zone – und würde alternative Wege durch die Stadt ermöglichen, auch jenseits der prädefinierten Shoppingrouten.
Meine These: Die Krise kann hier sogar helfen. Denn wenn, wie in vielen Innenstädten momentan, Leerstand um sich greift, dann kann dieser auch experimentell neu besetzt werden. Projektentwickler und Vermieter könnten durchaus aus der Not eine Tugend machen und kreative Zwischennutzungen nicht nur zulassen, sondern aktiv fördern. Neue Player kämen in die Zentren. Retail in Transition könnte so zu einem Innovationsprogramm werden.
Schmitz-Morkramers Vision für die Kölner Schildergasse
Schmitz-Morkramers Vision für die Kölner Schildergasse
Wer soll über die Mieten bestimmen? Wie wär's mit den Bürgermeistern?
In Berlin gibt es auf obige Frage zunächst eine andere klare Antwort: Der Senat mit seinem Mietendeckel und einer staatlich festgelegten Mietspiegel-Tabelle aus dem Jahr 2013 ist es jedenfalls nicht. Das Bundesverfassungsgericht hat das Mietendeckelgesetz für nichtig erklärt. Doch das Problem ist damit nicht aus der Welt, und die Frage nach dem Preis des Wohnens in wachsenden Städten ist längst nicht beantwortet. Die Richter in Karlsruhe haben lediglich festgestellt, dass Berlin nach deutschem Recht kein eigenes Mietendeckel-Gesetz erfinden darf.
Das könnte man zum Anlass nehmen, um über etwas anderes nachzudenken als die Probleme des Berliner Senats: Schafft es die unsichtbare Hand des Marktes, “the invisible hand”, in den wachsenden urbanen Regionen einen Interessenausgleich zwischen den Marktteilnehmern herzustellen? Es sieht nicht danach aus. Sonst gäbe es ja den ganzen Ärger nicht. In Deutschland besteht offenbar der Wunsch, dass der Staat beim Mietpreis mehr mitbestimmt: Laut einer repräsentativen Umfrage von Civey wünscht sich eine deutliche Mehrheit der Deutschen, dass es regionale Mietendeckel geben darf.
Diese Grafik ist eine freundliche Leihgabe von welt.de
Diese Grafik ist eine freundliche Leihgabe von welt.de
Längst nicht alle Befragten dürften bei dieser Umfrage sofort gewusst haben, was sich genau hinter dem Berliner Mietendeckel verbirgt. Doch der Zuspruch ist so deutlich, dass er mit Fehl- und Wunschwahrnehmung nicht mehr erklärbar ist. Selbst mehr als die Hälfte aller Immobilieneigentümer hat sich in der Umfrage (erstellt am 16. und 17. April unter 3.600 und 4.500 Teilnehmern) für regional stärkere Mietpreiseingriffe ausgesprochen. Es scheint eine subtile Gesamtwahrnehmung zu geben, dass der Wohnungsmarkt nicht richtig funktioniert.
Jedenfalls nicht überall. Für die meisten Bürger gibt es das Problem mit steigenden Mieten nicht. Sie wohnen entweder in solide finanzierten Eigenheimen oder in Regionen, in denen die Mietpreise bezahlbar sind. Es gibt gewaltige Unterschiede zwischen Stadt und Land, zwischen Bestands- und Neubau, zwischen drinnen und draußen.
In Tübingen, wo manche Eigentümer ihre Grundstücke nicht bebauen wollen, hat der Bürgermeister ganz andere Probleme als in Berlin, wo zum starken Bevölkerungswachstum ein extremer Andrang von Investoren hinzukommt. So etwas gibt es weder in Cottbus noch in Rosenheim.
Es bestehen also große regionale Unterschiede. Das bundesdeutsche Mietrecht aber stammt aus einer Zeit mit einer einigermaßen homogenen Verteilung von Bevölkerung und Anlagekapital. Mit hohen Zinsen, wenig Zuwanderung und steigenden Einkommen auch im unteren Drittel der Gesellschaft. In vielen Regionen Deutschlands entwickeln sich Einkommen und Mieten auch heute im Gleichschritt. In den großen Städten aber ist das anders. In Berlin investieren schwedische Investmentgesellschaften und fordern vom Markt eine Rendite, die in keinem guten Verhältnis zu der Einkommensentwicklung vor Ort steht:
Wir müssen auch nicht immer nur über Berlin reden. Aber in dieser Stadt zeigt sich eben unter dem berühmten Brennglas so anschaulich, was geschieht, wenn alles zusammenkommt: Viel Investorenkapital wegen niedriger Zinsen, Vermieter, die hohe Gewinne erzielen wollen, hohe Zuwanderung, unterdurchschnittliche Einkommensentwicklung und eine durch jahrzehntelange Einsparungen kaum noch arbeitsfähige Bauverwaltung. Ich kann nach Jahren intensiver Beobachtung, nach vielen Gesprächen mit Mietern, Vermietern, Projektentwicklern, Politikern und Stadtverwaltung sagen: Die Wut ist groß, und die Enttäuschung darüber, was die unsichtbare Hand des Marktes hervorbringt, ist gewaltig, auf allen Seiten.
In der Marktwirtschaft gibt es übrigens das Phänomen des Marktversagens. Die Bundeszentrale für politische Bildung definiert Marktversagen so:
Marktversagen liegt vor, wenn der Marktmechanismus aus Angebot und Nachfrage nicht zu den volkswirtschaftlich wünschenswerten Ergebnissen führt und die Produktionsfaktoren nicht so verwendet werden, dass sie den größtmöglichen Ertrag für die Gesamtwirtschaft bringen. 
In manchen großen Städten wie Berlin, München und Köln, teilweise auch Hamburg, scheint ein solches Marktversagen vorzuliegen. Denn obwohl schon längst so viel gebaut wird, dass die Bauwirtschaft an der Kapazitätsgrenze ist, gibt es keinerlei Auswirkungen auf die Preise – jedenfalls im privatwirtschaftlichen Sektor. In Hamburg bietet die landeseigene SAGA stets günstige Mieten, in Berlin sind es die landeseigenen Gesellschaften, die niedrige Mieten auch im Zentrum verlangen, weil sie keine Rendite erwirtschaften, sondern nur auf eine schwarze Null kommen müssen.
Selbstverständlich muss mehr gebaut werden. Städte wachsen und benötigen gut angebundene neue Quartiere. Doch in vielen Fällen nützt der Neubau genau jenen Menschen nicht, die auf aktuell günstige Mietwohnungen angewiesen sind. In Berlin-Kreuzberg verkauft gerade eine internationale Maklergesellschaft ein unbebautes City-Grundstück für 90 Millionen Euro, das ein Käufer vor drei Jahren für 30 Millionen Euro erworben hat. Das einzige, was in der Zwischenzeit passiert ist: Es gab eine Baugenehmigung.
Auf dem Grundstück werden Wohnungen für mindestens 8.000 Euro pro Quadratmeter entstehen. Der Grundstückskostenanteil pro Quadratmeter Neubauwohnung liegt bei mindestens 3.000 Euro, wie mir ein Projektentwickler vorgerechnet hat. Eine solche Neubauwohnung nützt dem Rentnerpaar ein paar Straßen weiter überhaupt nichts, wenn es bisher 650 Euro Miete gezahlt hat und jetzt ausziehen muss, weil der Vermieter seinen Gewinn maximieren möchte. Ohnehin lohnt es sich für den neuen Eigentümer des 90-Millionen-Grundstücks, so lange wie möglich abzuwarten. Je später eine Wohnung fertig wird, umso höher der zu erwartende Preis. Am Aktienmarkt würde man von einer Long-Strategie sprechen. Kaufen und halten. Der Effekt am Wohnungsmarkt sieht so aus:
Die gelbe Kurve stellt die Anzahl an Wohnungen da, die von Berliner Bezirken längst genehmigt, aber noch nicht gebaut sind. Man sieht an dieser Grafik sehr schön, dass das Argument “bauen, bauen, bauen” auch irgendwann ins Leere läuft. Es wird gebaut, aber zu langsam und zu teuer, wie am Grundstücksbeispiel oben beschrieben.
Der Neubau ist das eine. Die Wohnungen im Bestand sind das andere. Ökonomen glauben, dass der Wohnungsmarkt so funktioniert wie der Kartoffelmarkt. Wenn die Kartoffelnachfrage hoch ist, werden mehr Kartoffeln produziert, und dann sinkt der Kartoffelpreis. Leider wird dabei übersehen, dass der Immobilienmarkt, anders als der Kartoffelmarkt, extrem unelastisch ist. Langsam, zum einen, siehe oben. Aber auch zum größten Teil schon fertig gebaut. Man kann einen Stadtteil wie Berlin-Kreuzberg nicht einfach duplizieren. Die Angebotsmenge kann man dort vielleicht noch um ein Prozent erhöhen, dann ist der Bezirk voll.
Wie soll man mit einem vollen und zentral gelegenen Bezirk in einer wachsenden Stadt umgehen? Soll man die Kräfte des Marktes walten und die Mieten so steigen lassen, dass Lehrer, Verkäufer, Pflegekräfte und Rentner nur noch am Stadtrand leben können – klassische soziale Segregation? Es gibt auf der ganzen Welt keinen Beleg dafür, dass ein unregulierter Markt zu einem Ergebnis geführt hätte, bei dem eine Stadt mit Marktzugang auch für untere Einkommensklassen entstanden wäre. Es sind stets öffentlich-rechtliche Anbieter, die das entsprechende Angebot bereitstellen. Oder es ist Regulierung, die den Markt nach klassischen ordoliberalen Prinzipien einhegt.
Das Wachstum der Städte wird anhalten, und the insivible hand allein wird dort nicht in der Lage sein, für einen Interessenausgleich zu sorgen. Deshalb sollten die Stadtregierungen vor Ort vom Gesetzgeber in die Lage versetzt werden, stärker eingreifen zu können. Das ist übrigens keine exklusive Forderung von Linkspartei oder SPD. Der Deutsche Städtetag und der Städte- und Gemeindebund wollen das schon seit langem: Mehr Macht für die Bürgermeister vor Ort, Grundstücksspekulation zu verhindern (etwa indem man Fristen für erteiltes Baurecht setzt, das hätte die oben beschriebene Preisverdreifachung verhindert) und bestimmte Verwertungen im Bestand untersagen zu können. Ein eigenes Mietrecht für die Metropolen wäre ebenfalls eine Möglichkeit. Nicht nach dem Vorbild des Berliner Mietendeckels. Es gibt andere Möglichkeiten. Der Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen BBU hat im vergangenen Jahr selbst vorgeschlagen, die Mietpreisbremse für Neuvertragsmieten wirksamer zu machen und bei Bestandsmieten die Kappungsgrenze auf zehn Prozent Mieterhöhung in vier Jahren zu senken (statt wie bisher 15 oder 20 Prozent in drei Jahren). Zu den Mitgliedsunternehmen des BBU zählen übrigens auch die beiden börsennotierten Wohnungsunternehmen Vonovia und die Deutsche Wohnen, die größte private Vermieterin in Berlin. fab
Stadtumbau: möglich, aber zäh
Die Frage ist eigentlich ganz einfach: Weshalb lässt sich die „urbane Form“ einer Stadt nur so schwer verändern? Warum siedeln sich, konkret, so ungemein viele Unternehmen mit hoher Wertschöpfung in bereits extrem stark besiedelten Stadtzentren an, auch wenn dort die Miete absurd teuer ist und die Verkehrssituation oft katastrophisch? Weshalb wollen immer mehr Finanzdienstleister in die City of London, obwohl der Platz dort so extrem begrenzt und teuer ist? Und vor allem: Lässt sich das ändern? 
Diese Fragen hat der Londoner Stadtökonom Gabriel Ahlfeldt in einer groß angelegten Studie untersucht. Die Studie ist methodisch beeindruckend (und ziemlich mathematisch). Die Ergebnisse sind aber ermutigend: Ahlfeldt, Professor für Urban Economics and Land Development an der London School of Economics, konnte feststellen, dass in den größten Dienstleistungszentren der Welt durchaus verschiedene Ballungen von spezialisierten Branchen möglich sind, also das, was Ökonomen „multiple equilibria“ (mehrere Gleichgewichte) nennen. Das heißt: Es gibt nicht zwangsläufig den einen automatischen Run auf das eine Zentrum, sondern potenziell mehrere “prime locations”. Und das heißt auch: Stadtpolitik kann etwas ändern. Anders übrigens als vergleichbare Anstrengungen auf nationaler Ebene: Die landesweite Verteilung von ökonomischer Konzentration ist extrem beharrlich. Ostdeutschland ist immer noch ärmer als der Westen, der Süden Italiens dauerhaft abgehängt.
Doch auch auf städtischer Ebene gehen die Änderungen sehr langsam und schwierig vonstatten. Und sie sind teuer. Ahlfeldt schreibt:
Changing urban form seems possible, but is ambitious if the existing cores are well established and at the center of public transportation networks. Attempts at decentralization in big cities that have developed public transit systems—urban projects of pharaonic proportions such as ‘new New Cairo’ in Egypt—are likely to prove unsuccessful. The investments required to create new prime locations outside the established cores are likely to be too large to attract enough businesses to emulate the endogenous production spillovers that prime locations offer. Reducing the growing number of new ghost towns and new ghost business centers —such as the Yujiapu Financial District in China—that increasingly litter the landscape in urbanizing countries would certainly be important to save resources and to improve welfare.
Das heißt: Je größer und etablierter eine Stadt und je besser ausgebaut der ÖPNV, desto schwieriger ist der grundlegende Umbau. Für Städte wie London macht es wohl eher keinen Sinn, deren Businesszentren wie die City anderswo ansiedeln zu wollen, auch wenn das etwa den Verkehr in der Innenstadt entlasten könnte. In jüngeren Städten mit weniger etablierten Verkehrsnetzen ist die Gestaltung eher möglich. Das ist zumindest für Städte wie Shenzhen mit einem massiven Wachstum in den vergangenen Jahren ermutigend. guz
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