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Krise der Städtereisen, Stadt nach Corona, Ende der Preisspirale

metroscope - Stadt von Morgen
Krise der Städtereisen, Stadt nach Corona, Ende der Preisspirale

Stirbt der Städtetourismus?
"The Tourist Dilemma – a Tragicomedy". Quelle: Non Voyage
"The Tourist Dilemma – a Tragicomedy". Quelle: Non Voyage
In der Wissenschaft der Urbanistik ist man mit neu und frisch klingenden Slogans schnell bei der Hand. Ein solcher Slogan ist momentan die „Post-Corona City“. Diverse Events und Podiumsdebatten werden so betitelt, man könnte meinen, es handele sich dabei um ein regelrechtes neues Forschungsgebiet.
Das tut es natürlich nicht. Klar ist aber: Die Pandemie hat Folgen für unsere Städte – oder verstärkt Veränderungen, die sich schon zuvor abgezeichnet hatten. Es ist insofern ein dankenswertes Unterfangen, wenn sich die einschlägige Publizistik die verschiedenen Coronisierungen unserer Städte gesammelt vornimmt und aufdröselt, welche Veränderungen nun konkret anstehen, welche bleiben – und welche für die Gesellschaft gut ist oder schlecht. Genau das haben die Architekturjournalistinnen Doris Kleilein und Friederike Meyer getan. „Die Stadt nach Corona“ heißt ihr lesenswertes Kompendium aus eigenen Beiträgen und Gastartikeln. Das Buch entwickelt ein Verständnis von Stadt heute in all ihrer Fragilität: Gezeichnet vom Trend zum Homeoffice, partiell geleert durch den merkantilen Kahlschlag des Online-Shoppings, aber vielleicht auch erneuert durch ein sinnvoll erweitertes Krankenhausmanagement und durch neue Ansätze gemeinschaftlichen Wohnens in Metropolen wie in Klein- und Mittelstädten.
Der aus meiner Sicht überraschendste Teil des Buches beleuchtet ein Thema, das vor Corona intensiv diskutiert wurde, im urbanen Diskurs momentan aber etwas unterbeleuchtet bleibt: die grundlegende Veränderung des Tourismus – durch Corona, aber auch durch ein generelles Umdenken der Menschen in Bezug auf das Reisen. Auch hier scheint die Pandemie als ein Durchlauferhitzer ohnehin bestehender Entwicklungen zu fungieren. Und der große Trend ist, dass sich sowohl auf Seiten der Destinationen als auch bei den Reisenden eine gewisse Ambivalenz breit macht.
Die klassischen Touri-Städte hadern schon länger mit ihrer Abhängigkeit von den reisenden Massen. Venedigs Kampf gegen die Riesenkreuzer ist ja nur die Spitze des tourismuskritischen, äh, Eisbergs. Die Stadt hat inzwischen sogar eine Art Touristen-Kontrollraum eingerichtet. Immer mehr Städte denken – wie Venedig oder Florenz – über eine Form städtischen Eintrittsgeldes nach. In Berlin gehört das Gejammer über die schröcklichen Touris, die die Straßen Mittes bevölkern, ohnehin zum guten Ton. (Gerade jene, die selber neu in der Stadt sind, dokumentieren damit gern ihren Metropolistenstatus.)
Durch Corona ist aber auch die problematische Routine des Mal-eben-Wegfahrens auf Seiten der Reisenden ins Blickfeld gerückt. Wer heute einen rein privaten Kurztrip unternimmt, steht sozial in einer gewissen Erklärungsnot. Und er/sie spürt auch das Bedürfnis, sich zu erklären, ein genussneutrales Narrativ für die eigene Reise zu entwickeln – oder zumindest eine möglichst wenig schlechte CO2-Reisebilanz vorlegen zu können. Das ist eine grundlegende Veränderung im Tourismussystem: Das Reisen, der Genusstrip in andere Städte hat seine Unschuld, seine Selbstverständlichkeit verloren. Reisen könnte damit seine Rolle als inhärentes Element des modernen Lebens verlieren, zu etwas Exotischem werden, zur jeweils individuell zu begründenden Ausnahme.
Tritt diese Veränderung ein, haben manche Städte ein strategisches Problem. Entweder sie arbeiten an Programmen, die das Reisen mit eine Art gesellschaftlichem Mehrwert versehen. Oder sie entwickeln andere urbane Ökonomie-Modelle, die eben ohne die vielen Touris funktionieren, die unsere Städte momentan noch bevölkern. Letzteres ist langwierig. Insofern dürfte der Weg zum Reisen mit Mehrwert Erfolg versprechender sein.
Wie auch immer es weiter geht – Stand heute muss man ein gewisses Unbehagen beim Thema Städtereisen konstatieren. Genau dies greifen auch die Arbeiten des Architektur- und Künstlerkollektivs „Non Voyage“ auf, die im Buch von Doris Kleiklein und Friederike Meyer in einer neunseitigen Bilderstrecke präsentiert werden. Das Dilemma des Reisenden wird schon in obiger Grafik pointiert und mit Bezug zum italienischen Chaos-Kapitän Schettino aufgespiest. Und wer den Comic unten liest, versteht, dass in der Tat unsere touristisch unterwanderten Metropolen wegen Identitätskrise in die Therapie gehören. Und zwar nicht nur Rom oder Venedig, sondern auch München, Erfurt oder Salzburg. guz
"Touristoholics Analymous". Quelle: Non Voyage
"Touristoholics Analymous". Quelle: Non Voyage
Preisentwicklung: Ist das die Trendwende?
Preisentwicklung nach Landkreisen. Quelle: vdp research
Preisentwicklung nach Landkreisen. Quelle: vdp research
Auf den ersten Blick ist es schwer zu erkennen, aber die beiden Grafiken oben zeigen in feinen Linien die Entwicklung von Immobilienpreisen in allen Landkreisen Deutschlands. Weil es 107 kreisfreie Städte und 294 Landkreise gibt, ist alles ein wenig dicht gedrängt. Aber darum geht es nicht. Die beiden Darstellungen vom Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VdK) machen zwei Entwicklungen sehr schön deutlich:
  1. Seit 2010 ist der Preisabstand zwischen den verschiedenen Regionen extrem angestiegen. In den teuren Kreisen – in der Regel sind das die großen kreisfreien Städte – war der Anstieg zweieinhalb Mal so schnell wie in den günstigsten Regionen. Das ist ein Beleg für eine nie dagewesene Urbanisierungstendenz, sowohl von Bevölkerung als auch von Investitionskapital.
  2. Die Zeit mit besonders rasant steigenden Preisen neigt sich dem Ende zu. Das sieht man an der oberen Kurve in der rechten Grafik. Mehrfamilienhäuser als Anlageobjekt in gefragten Städten bilden das berühmte obere Ende des Marktes, und hier schlägt eine Veränderung der Tendenz am ehesten durch.
Die Grafik stammt aus einer aktuellen Marktauswertung von vdp Research – das vollständige PDF finden Sie hier.
Eine weitere Zahlensammlung aus dieser Woche scheint diesen zweiten Punkt zu belegen. Das Marktforschungsunternehmen F+B veröffentlichte den hauseigenen Quartals-Index und stellte fest: Das Ende der Fahnenstange ist wohl bald erreicht.
Einige beispielhafte Daten aus der F+B-Analyse: Neuvertragsmieten legen kaum noch zu – jedenfalls im bundesweiten Durchschnitt. Sie stiegen im dritten Quartal im Vergleich zum zweiten Quartal nur um 0,2 Prozent. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gab es gar keine Bewegung mehr. Preise für Eigentumswohnungen gehen in manchen Städten sogar wieder zurück. In München beispielsweise verbilligten sie sich um 1,4 Prozent zum Vorquartal und um 2,7 Prozent zum Vorjahresquartal. Noch ist man bei F+B vorsichtig:
„Ob diese Entwicklung die von vielen erwartete Abschwungphase einleitet, kann noch nicht sicher vorhergesagt werden“
F+B Geschäftsführer Bernd Leutner
Auch weiterhin ist natürlich alles eine Frage der Lage und des Zustands. Ein bundesweiter Durchschnitt täuscht zudem immer darüber hinweg, dass in vielen einzelnen Stadtteilen Mieten und Kaufpreise weiter steigen können. Dennoch spricht einiges dafür, dass der Markt mit angezogener Handbremse fährt und auch weiterhin fahren dürfte. F+B und vdp zählen auf:
  1. In vielen Metropolen wächst die Bevölkerung kaum noch, wegen pandemiebedingt schwacher Zuwanderung und starker Abwanderung ins Umland.
  2. Das Wirtschaftswachstum ist deutlich gebremst, auch wegen brüchiger Lieferketten.
  3. Die Inflation zieht an, getrieben von hohen Energiepreisen.
  4. Zinsen steigen. Die Rendite von Bundesanleihen hat sich in den vergangenen Tagen spürbar erhöht. Interhyp meldet erstmals seit zwei Jahren einen Durchschnitt für ideale 10-Jahres-Kredite von einem Prozent.
  5. Baupreise steigen. Bei jedem Immobilienkauf wird die Sanierungsrechnung immer höher.
Hypothekenzinsen auf dem weg zum 2019er-Niveau. Quelle: FMH
Hypothekenzinsen auf dem weg zum 2019er-Niveau. Quelle: FMH
Vor allem Zinsen haben seit jeher einen reziproken Einfluss auf die Entwicklung der Immobilien-Vermögenswerte. F+B-Experte Leutner schlussfolgert:
„Deutlich wird, dass pauschale Annahmen, nach denen aktuell faktisch ‚alles verkauft werden kann, was angeboten wird‘, so nicht haltbar sind. Wir sehen, dass an vielen Standorten die ‚Schmerzgrenzen‘ erreicht worden sind.“
Etwas vorsichtiger formulieren es die vdp-Experten. „Sollte es zu einer Veränderung der Fundamentaldaten kommen, beispielsweise bei den Zinsen, führt dies nicht zu einem Preiseinbruch, sondern zu einem Auslaufen auf hohem Niveau“, sagt Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp. 
Der vdp repräsentiert jene Banken, die Immobilien finanzieren und am Kapitalmarkt refinanzieren, mit den berühmten deutschen Pfandbriefen – dem solidesten Instrument unterhalb der Schuldscheine aus dem deutschen Bundesfinanzministerium. Wenn dieser Verband sich so ausdrückt wie oben, könnte das auch heißen: Achtung. Vollbremsung voraus. fab
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