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Konversionsprobleme in Zürich, Disruption – und krisenfestes Grün

metroscope - Stadt von Morgen
Konversionsprobleme in Zürich, Disruption – und krisenfestes Grün
Liebe Stadt-Aficionados,
“Die Leute streiten im Allgemeinen nur deshalb, weil sie nicht diskutieren können.” Dieser schlaue Gedanke stammt nicht von uns, sondern vom englischen Schriftsteller Gilbert Keith Chesterton. Wir finden aber, er hat recht: Beim Streiten werden Meinungen gerne mal mit Argumenten verwechselt – gerade auch dann, wenn es um Stadtplanung geht. Wie viel produktiver dagegen faktenbasierte Debatten sein können, zeigen in dieser Woche die Kontroverse um das Zürcher Maag-Gelände, ein Realitätscheck der digitalen Stadt und zwei Studien zur Post-Corona-City.
Wir wünschen eine anregende Lektüre!
Michael Fabricius, Alexander Gutzmer & Céline Lauer

Welches Gesicht bekommt das Zürcher Maag-Areal?
Wird das das neue Zürich-West? Quelle: Sauerbruch Hutton
Wird das das neue Zürich-West? Quelle: Sauerbruch Hutton
Es ist, könnte man sagen, eine architektonische Kontroverse auf hohem Niveau: Dass man in urbanen Zentren mit der bestehenden Bausubstanz, vor allem wenn sie auch noch industriellen Charme besitzt, pfleglich umgehen sollte, war in der Entwicklung des Maag-Areals in Zürich immer klar. Und doch läuft momentan nicht alles harmonisch ab. Gerade wird nämlich die zweite Stufe gezündet. Und da gibt es Unstimmigkeiten.
Ein Wettbewerb hatte das Pariser Büro Lacaton Vassal als Sieger gekürt. Deren Entwurf zeichnet sich dadurch aus, die dort bestehenden Industriehallen zu erhalten. Das aber war dem Entwickler SPS wohl eine zu unsichere Sache. Er bevorzugt den ebenfalls in die Überarbeitung geschickten Entwurf des Berliner Büros Sauerbruch Hutton. Deren Konzept will ein Wohnhochhaus mit einem neuen „Kulturhaus“ kombinieren. Sauerbruch Hutton schlagen einen grünen Quartierplatz vor, der die Öffnung des gegenwärtig geschlossenen Geländes ermöglichen soll. Das 15-geschossige Hochhaus mit einem Mix aus Wohnen und Arbeiten sowie Gewerbe im Erdgeschoss definiert die Ost-Flanke dieses Platzes.
Die momentan auf dem Areal befindlichen, als Kulturstätten genutzten Industriehallen würden abgerissen. Dafür gibt es nun Kritik, unter anderem vom in der Schweiz einflussreichen Publizisten Hubertus Adam. Er schreibt im Baunetz:
Das Projekt von Sauerbruch Hutton ist keine schlechte Architektur. Nur wird es an dieser neuralgischen Stelle der Tradition des Orts weniger gerecht als der Altes und Neues überlagernde Entwurf von Lacaton Vassal. Der ermöglicht es zudem, die Nutzung der Maag-Hallen in gewohnter Weise fortzuführen.
Mal schauen, wie es in der Diskussion weitergeht. Klar ist jedenfalls: Große innerstädtische Konversionsflächen wie das Maag-Gelände gibt es nicht unbegrenzt. Dass sich die Stadtgesellschaft hier schnell missrepräsentiert fühlt, ist bis zu einem gewissen Grad verständlich und liegt eben an dem riesigen Potenzial für die urbane Identität, das derlei Flächen bieten. Es spricht für eine Stadt wie Zürich, diese Debatten zuzulassen und auch zu initiieren.
Disruption im Realitäts-Check
Kirche und Landwirtschaft, Industrie, und schließlich prägen Büros die Stadt. Was kommt danach? Quelle: urban-digital.de
Kirche und Landwirtschaft, Industrie, und schließlich prägen Büros die Stadt. Was kommt danach? Quelle: urban-digital.de
Erinnern Sie sich noch an den Internet-Kühlschrank, der vor ungefähr zehn Jahren zum ersten Mal auf der Internationalen Rundfunkausstellung (IFA) in Berlin vorgestellt wurde? Damals hieß es, bald würden wir alle ein Kühlgerät besitzen, das selbstständig Lebensmittel online bestellt, wenn sie zur Neige gehen. Es hat ein knappes Jahrzehnt gebraucht, bis wirklich marktfähige Geräte zur Verfügung standen – manche Hersteller bieten auch Geräte mit interner Kamera. Man kann damit auf dem Smartphone sehen, was sich im Kühlschrank befindet.
Das Problem ist nur: In den allermeisten Fällen machen die Menschen weiterhin lieber die Kühlschranktür auf, um herauszufinden, was dahinter ist. Und bevor der Kühlschrank zwei Packungen Eier bestellt, überlegt man lieber selbst, ob man für das nächste Rezept nicht auch Gemüse benötigt, das der Kühlschrank gar nicht auf dem Schirm hat. Die Disruption des Kühlschranks beziehungsweise des Gemüseeinkaufs – sie ist bisher ausgeblieben.
Was hat das mit Stadtentwicklung zu tun? Eine Online-Konferenz der deutschen und schweizerischen Sektion der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), des internationalen Berufsverbands von Immobilienfachleuten, hat es gezeigt. Dimitri Ravin, Gründer der Plattform urban-digital und Herausgeber des interessanten gleichnamigen Newsletters, präsentierte die total vernetzte Stadt. So wie bei Amazon die customer experience alles bestimmt, sei es bei der Stadt von morgen die citizen experience. Was die Bürger nutzen, hängt nicht mehr von Besitz ab, sondern von der über digitale Netze optimierten Verfügbarkeit. Wohnen, Mobilität, Shopping, Freizeit, Energie, alles wird verbunden sein. Insbesondere Mobilität sieht Ravin in den Städten künftig vornehmlich in Shared-Modellen. Kurzer Reality-check: Die Zahl der Pkw-Neuzulassungen ist seit Jahren auf gleichbleibend hohem Niveau, mit kleiner Corona-Delle.
Noch ein Reality-Check: Ulrich Jursch, Chef der Degewo Netzwerk GmbH (Tochter des Berliner Wohnungsunternehmens mit 77.000 Wohnungen), berichtete aus der Praxis. Wer heute beispielsweise versuche, über digitale Echtzeit-Information die Mieter über ihren Energieverbrauch zu informieren und zu einem effizienteren Verhalten anzureizen, laufe ins Leere. Das habe man schon ausprobiert. Die Heizung möchte eben doch niemand einfach so herunterdrehen. Michael Trübestein von der Hochschule Luzern präsentierte faszinierende Blockchain-Modelle, mit denen Immobilienkauf und- Finanzierung bald ohne Intermediäre, ohne Vermittler in Form von Banken, Maklern und Notare, stattfinden könnten.
Blockchain-Modell für einen Immobilienkauf, mit Grundbucheintrag und Kreditprüfung. Quelle: Trübsten/Hochschule Luzern
Blockchain-Modell für einen Immobilienkauf, mit Grundbucheintrag und Kreditprüfung. Quelle: Trübsten/Hochschule Luzern
Stefan Fahrländer von Fahrländer und Partner, Zürich, holte auch das zurück auf den Boden der Realität:
“Es ist auch eine Kulturfrage. Die Menschen wollen bei einem Immobilienkauf, bei der Vermittlung und Finanzierung, mit anderen Menschen zu tun haben.”
So schnell wird sich die Immobilienbranche nicht selbst disputieren. Bestehende Geschäftsmodelle werden wohl effizienter, kleinere Player verschwinden, und angesichts sinkender Renditen tritt Kosteneffizienz in den Vordergrund. Doch eine Bank, Makler und Notare, individuelle Mobilität und Energieverbrauch nach Gusto sind offenbar nicht so leicht ersetzbar. Vielleicht muss erst ein Immobilien-Jeff-Bezos kommen. fab
Studie 1: Städte wachsen postpandemisch nach außen
Abbildung 1: Wo Städte künftig wachsen. Quelle: Urban Land Institute
Abbildung 1: Wo Städte künftig wachsen. Quelle: Urban Land Institute
Corona und die Stadt – so allmählich gibt es die ersten wissenschaftlichen Untersuchungen zum Thema. Der Immobilienökonom Tobias Just arbeitet gerade an einer, die in Gänze am 9. September vom Urban Land Institute publiziert wird. Jetzt gab er einen ersten Einblick in einige Ergebnisse. Ein Resultat: Das Wachstum der Städte geht weiter, aber mit etwas anderem Schwerpunkt. Verdichtung ja, aber Städte werden auch zunehmend wieder nach außen wachsen (siehe Abbildung 1). Man kann es bedauern oder für unmodern halten, Fakt ist aber: Corona hat das Bedürfnis der Menschen nach Raum um sich herum vergrößert.
Was aus Sicht moderner Verkehrssysteme zu befürchten war, ist auch eingetreten: Viele Menschen setzen wieder stärker aufs Auto (Abbildung 2). Auch multimodale Verkehrsnutzer gibt es jetzt weniger; mehr Menschen nutzen wieder nur ein Verkehrsmittel. Hier wird der ÖPNV postpandemisch Überzeugungsarbeit leisten müssen. Interessant übrigens: Corona ist kein primär urbanes Risiko. Just konnte zeigen, dass Städte zwar schneller von Corona betroffen waren, aber im gesamten Pandemieverlauf nicht insgesamt stärker als ländliche Räume (Abbildung 3). guz
Abbildung 2: Wie Corona unsere Mobilität verändert hat
Abbildung 2: Wie Corona unsere Mobilität verändert hat
Abbildung 3: Infektionen und städtische Dichte
Abbildung 3: Infektionen und städtische Dichte
Studie 2: Grünflächen (nicht nur) für Krisenzeiten
Betreten verboten: Aufgrund der Corona-Pandemie hatten viele Städter nur noch eingeschränkten Zugang zum GrünQuelle: RUDN University
Betreten verboten: Aufgrund der Corona-Pandemie hatten viele Städter nur noch eingeschränkten Zugang zum GrünQuelle: RUDN University
Und noch eine neue Studie zum Thema “Corona und Stadt” hat uns beschäftigt: eine Analyse zur krisenfesten Freiraumplanung. Weil gerade in den Metropolen während der Lockdown-Phasen kaum noch etwas anderes möglich war, haben viele Städter ihre Liebe für Spaziergänge entdeckt – idealerweise da, wo es blaue und grüne Infrastruktur (BGI), sprich Gewächse oder Gewässer gibt. Dass Natur gerade für die Klimaresilienz urbaner Räume wichtig ist, ist bekannt. Doch wie sieht es mit der menschlichen Resilienz aus? Welche Art von Freiflächen braucht es, damit Städter gut durch Krisenzeiten kommen?
Dieser Frage sind nun Wissenschaftler der Russischen Universität für Völkerfreundschaft (RUDN) zusammen mit Kollegen aus Australien und Deutschland nachgegangen. Das Team wollte herausfinden, wie sich die Pandemie-Einschränkungen auf die Nutzung der BGI auswirkten und welche Folgen das für die Metropolenbewohner hatte. Also führten sie eine vergleichende Studie durch – und zwar in den Metropolen Moskau und Perth.
Das klingt nach einer wilden Versuchsanordnung, unterscheiden sich die russische Kapitale und die Hauptstadt des Bundesstaats Western Australia doch in nahezu jeder Hinsicht – sei es Größe, Dichte, Klima oder Sozioökonomie. Nicht anders ist es bei der BGI: In Moskau ist das Gros davon öffentlich zugänglich; darunter historische Gärten und Parks sowie Grünflächen zwischen Wohnanlagen. In Perth dagegen befindet sich mehr als die Hälfte der städtischen BGI auf privaten Grundstücken; es gibt zahlreiche Miniatur-Grünflächen, sog. “Pocket-Parks”, und Vorstadt-Gärten.
Green green but different: Im australischen Perth (l.) gibt es viele lokale Parks und private Gärten; im russischen Moskau (r.) dagegen mehr öffentliche, historische Gärten und Parks. Quelle: RUDN University
Green green but different: Im australischen Perth (l.) gibt es viele lokale Parks und private Gärten; im russischen Moskau (r.) dagegen mehr öffentliche, historische Gärten und Parks. Quelle: RUDN University
Tatsächlich sind es genau diese Differenzen, die den Vergleich für Stadtplaner so interessant machen. Denn an ihnen, so schreiben auch die Forscher im Fachjournal „Sustainability“, lasse sich ablesen, ob der Zugang zu öffentlicher BGI eine grundlegende Strategie bei der Bewältigung ähnlicher Krisen sein sollte. Anders ausgedrückt: Die Antworten, die die 216 russischen und 110 australischen Teilnehmer im Online-Fragebogen gaben, sollten belegen, welches Freiraum-Konzept – öffentlich oder privat, großflächig oder kleinteilig? – sich in der Krise besser bewährt hat – und deshalb eher als Modell für resiliente Stadtplanung taugt.
Das Ergebnis: Die Einwohner von Perth hatten deutlich mehr von der Natur. Einerseits, weil ihre Auflagen lockerer waren; andererseits aber auch, weil viele dank ihrer privaten Gärten eben direkten Zugang zum Grün hatten. In Moskau dagegen blieben die meisten öffentlichen Parks über Wochen geschlossen – und die Bürger durften sich nur im Umkreis von 100 Metern von Zuhause bewegen. Das aber ist ungünstig, denn die Studie belegte auch, dass der Aufenthalt im Grünen oder am Wasser für das psychische und physische Wohlbefinden eine wichtige Rolle spielt. Umso wichtiger, folgern die Forscher, seien mehr lokale, kleinere Freiflächen wie Pocket Parks oder Gärten für Städte; nicht nur während, sondern auch nach der Pandemie. Das allerdings erfordere neue Planungs- und Designstandards:
„Das Gebot der sozialen Distanzierung würde auch zur räumlichen Gestaltung aller öffentlichen Grünflächen beitragen. In Großstädten, in denen Grund und Boden begrenzt und teuer sind und in denen ein ständiger Konflikt zwischen verschiedenen Landnutzern besteht, z. B. zwischen Immobilieninvestoren, Wirtschaftsorganisationen und der Zivilgesellschaft/Bewohnern, wird dies jedoch nur sehr schwer zu erreichen sein.“
Bevor die Stadtmacher unter Ihnen jetzt entmutigt abwinken: Zwar wünschten jeweils 45 Prozent der russischen und australischen Befragten mehr öffentliche Grünflächen in ihrer Nähe, außerdem mehr öffentliche Parks. Die mit Abstand am meisten ersehnte Maßnahme (55 Prozent in Moskau, 77 Prozent in Perth) lautete jedoch: mehr Straßenbegrünung. Entsprechend schlagen die Forscher unter anderem eine Neugestaltung der Straßenzüge vor, „um Platz für Fußgänger und Erholungssuchende zu schaffen“. Kurz: Für mehr Grün braucht es nicht immer mehr Boden.
Auch interessant: Laut Studie braucht es nicht nur besseren Zugang zu BGI, sondern auch eine bedürfnisorientiertere Gestaltung. In beiden Städten vermissten die Bewohner Bänke und andere Sitzgelegenheiten; jeder zweite Moskauer wünschte sich mehr Schatten, in Perth wurden am häufigsten „Plätze zum Schutz vor Regen“ als Verbesserungsvorschlag genannt. Ein klarer Hinweis darauf, dass Freiflächen so entworfen oder verändert werden sollten, dass man sich dort nicht nur bei Kaiserwetter über längere Zeit aufhalten kann.
Und nicht zuletzt sollten Planer sich über unterschiedliche kulturelle Vorlieben im Klaren sein. Bestes Beispiel: Während bei den Moskauern Blumenbeete, Brunnen und Wasserfontänen ziemlich hoch im Kurs standen, wünschten sich die Perther ganz pragmatisch zusätzliche Gartenbeete – für Gemüse und Obst. cél
Was sonst noch geschah ...
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