Inklusion bei Großprojekten, Innovatives an der Sanierungsfront – und etwas Wut

Liebe Leute,

heute nehmen wir Sie mit auf eine kleine Weltreise. Wir beginnen in Brüssel und Johannesburg, wo zwei Entwickler zeigen, dass Real Estate mehr erreichen kann – und muss – als die Maximierung vermarktbarer Fläche. Der deutschen Regulierungswut gehen wir anhand des Unternehmers Marco Scheel nach, der kürzlich unverhofft zum Social-Media-Star wurde. Danach reisen wir auf der Suche nach dem perfekten Klimaschutz nach Hameln weiter.

An dieser Stelle für Sie, geneigte Leserinnen und leser, nochmal der Hinweis: Wir schalten demnächst, wie man in der Welt der Medien-Startups sagt, “auf Paid um”. Wenn Sie sich für eine Übergangsphase die Gratis-Zugang weiter sichern wollen, müssten Sie sich registrieren, und zwar unter folgendem Link:

Nun wünschen wir entspanntes Lesen. Und nicht vergessen: Jeder Lockdown endet. Irgendwann.

Ihre Michael Fabricius & Alexander Gutzmer

Wenn von Themen wie „Gerechtigkeit“ die Rede ist, beschleicht einen mitunter ein leichtes Müdigkeitsgefühl. Zu schwammig die Kategorie, zu schnell sind Klischees und gedankliche Binsen bei der Hand. Speziell die Immobilienbranche kommt dann oft so pauschal schlecht weg, dass sich aus den einschlägigen Diskussionen kaum noch Lernenswertes ziehen lässt. Auch ein noch so lernbereiter Immobilienmanager hört dann irgendwann einfach nicht mehr zu.

Doch es geht auch anders. Die Wissenschaftlerin Tom Griffin zum Beispiel unterhält an der Harvard University das spannende „Just Cities Lab“. Griffin forscht zu Wegen, wie sich Ideen von Inklusion und, ja, Gerechtigkeit zu Modellen funktionierender Projektplanung weiterentwickeln lassen. Ihre Annahme: Eine Projektentwicklung, die sich auch an Kriterien des sozialen Funktionierens von Stadtvierteln orientiert, wird so auch zu einer erfolgreicheren.

Und die Branche zieht nach. Zunehmend scheinen sich Projektentwickler der sozialen Effekte ihrer Projekte bewusst zu werden – und diese in ihre Planungen mit einzubeziehen. Ein gutes Beispiel ist eine Entwicklung, die die belgische Firma Revive momentan im Brüsseler Problemviertel Molenbeek realisiert. Der Wohnturm „EKLA“ ergänzt die Wohneinheiten mit verschiedenen Schulen, einer Kinderbetreuung und einem Park. Auch mit einem lokalen Underground-Künstler wurde kooperiert. Entwickler und Architekten (B2Ai Architects) scheinen zumindest verstanden zu haben, dass großmaßstäbliche Projektentwicklung sich selbst als Intervention verstehen muss, die soziale Strukturen verändert – und die deshalb auf diese Veränderung Antworten finden muss.

Damit sind die Transformationen der Sozialstruktur eines Viertels angesprochen, die auftreten können, sobald ein Entwickler zuschlägt. Das Stichwort: Gentrifizierung. Hier hatte der südafrikanische Immobilienunternehmer Brian Green jüngst eine erfrischend ehrliche Perspektive parat. „Natürlich führt Immobilienentwicklung auch zu jenen Aufwertungen, die mit Gentrifizierung umschrieben werden“ sagte er auf einem Panel des Urban Land Institute zum Thema „Inclusive Urban Growth“.

Was das heißt, also wie man diese Vertreibung vermeiden kann, macht Green gerade mit einem Großprojekt im südafrikanischen Johannesburg vor. „Victoria Yards“ ist der Umbau einer früheren Großwäscherei mit 30.000 Quadratmetern zu einem attraktiven Wohngebiet. Natürlich bedeutet ein solches Projekt in einem Problemviertel auch Aufwertung. Aber Green hat das begleitet mit diversen Initiativen, um die bestehenden Bewohner des Viertels zu Beteiligen zu machen und ihnen im Viertel neue Chancen zu bieten.

Damit das klappt, holte er sich Hilfe eines Wissenschaftlers als „urbanem Enabler“. Der wollte eigentlich nur Veränderungsprozesse in transformationsintensiven Vierteln studieren. Green gab ihm die Gelegenheit, das Ganze am lebenden Objekt auszuprobieren. So entstand ein Ernährungsprogramm für 11.000 Bewohner, eine örtliche Ausbildungsinitiative, sogar eine eigene lokale Ersatzwährung. Für Entwickler insgesamt liefern Case Studies wie diese die Erkenntnis, dass die Fähigkeit zur punktuellen Kooperation auch mit komplett firmenfremden Inputgebern zum Erfolgsfaktor großer Projekte werden kann.

Das Projekt Greens klingt sozial und sympathisch. Dieser Klang aber ist dem Projektentwickler, Chef von Group 44 Properties, gar nicht so wichtig. „Das ist keine Charity“, sagt er. Am Ende geht es einfach darum, nachhaltige ökonomische Erfolgsaussichten für große urbane Interventionen zu schaffen. Das heißt: Entwickler wie Green müssen denken wie Lokalpolitiker. Und da sie keinen parteipolitischen Zwängen unterliegen, können sie das – theoretisch – mitunter sogar besser. Aber die Fähigkeit zu dieser Art sozialpolitischer Denke muss man natürlich erstmal entwickeln. Sich das wirklich vorzunehmen, ist wiederum eine Managemententscheidung. guz

Anfang Februar machte ein aufsehenerregendes Video im Internet die Runde. Darin hielt der junge Unternehmer Marco Scheel eine Wutrede zu einem zentralen Thema der Stadt- und Flächenplanung. Auf den ersten Blick sieht es nach einer Provinzposse aus: Der 30-jährige will einen alten Pferdestall in dem kleinen Ort Züsow (365 Einwohner), etwa 20 Kilometer südöstlich von Wismar, umnutzen. Das Objekt steht leer, das Dach ist eingefallen, ruht aber auf 200 Jahre alten Außenmauern mit mächtigen Findlingen aus der mecklenburgischen Schweiz. Ein Bau für die Ewigkeit. Er gehört zu einem kleinen Gut, das Scheel 2018 als Ebay-Schnäppchen gekauft hat.

Der Gründer will das Dach reparieren, Estrich verlegen, ein paar Maschinen aufstellen und in dem Gebäude Naturwolle zu Steppdecken und Kleidungsstücken verarbeiten – edle Öko-Outdoor-Textilien ohne Farbzusatz für eine zahlungskräftige Klientel im meist urbanen Raum. „Nordwolle“ heißt die Marke. Bisher ist alles in einem winzigen Anbau untergebracht. Doch der Landkreis Nordwestmecklenburg verweigert die Zustimmung zur Umnutzung.

Der Hintergrund: In Wismar wurde ein neues Gewerbegebiet eingerichtet, Leitungen verlegt, Straßen gebaut. Die Wirtschaftsförderung will, dass aus Wismar ein zweites Rostock wird. Der Landkreis sieht das auch so und setzt alles daran, dass Scheel mit seinen Maschinen und gut zehn festangestellten Mitarbeitern nach Wismar umzieht. „Will ich aber nicht“, sagt er. Seine Mitarbeiter und er selbst haben mit ihren Familien ihren Wohnsitz im kleinen Züsow und der Umgebung. Der Bürgermeister, Manfred Juschkat, will unbedingt, dass Scheel mit seiner Firma „Nordwolle“ vor Ort bleibt. „Wie lange ist das her, dass hier jemand sozialversicherungspflichtige Jobs geschaffen hat“, fragt sich Juschkat. Mit den Gewerbesteuereinnahmen der Firma Nordwolle kann man die Feuerwehr neu ausstatten, Gemeindefeste feiern und andere schöne Dinge anstellen.

Tatsächlich steckt mehr dahinter als eine Zankerei um einen Pferdestall zwischen Firma, Gemeinde und Landkreis. Die obere Baubehörde argumentiert mit der Zersiedlung im ländlichen Raum. Laut Flächennutzungsplan ist an der Stelle ein Außenbereich, und eine Umnutzung nicht erlaubt. Eine neue Bauleitplanung wäre nötig, ein neuer Flächennutzungsplan und schließlich ein neuer Bauantrag. Man schlug Scheel vor, das alles zu beantragen und auf den Verwaltungsweg zu bringen. Kostenpunkt: 120.000 Euro. 

Das war der Moment als Scheel der Kragen platzte, aber sehen Sie selbst. Der Filmausschnitt ist Teil einer NDR-Doku, die Anfang Februar ausgestrahlt wurde: 

Was der gesunde Menschenverstand nur schwer begreift ist, warum eine neu gebaute Halle auf der grünen Wiese, verbunden mit zusätzlichem Pendelverkehr der Mitarbeiter, ökologischer sein soll als ein bestehender Stall mit massiven Steinwänden, bei dem man nur das Dach erneuern muss. Ein absurder Aspekt der Bauleitplanung: Man will die Zersiedelung im ländlichen Raum unterbinden, versiegelt aber neue Flächen am Stadtrand. 

Ich war diese Woche vor Ort und habe mit Marco Scheel und Bürgermeister Manfred Juschkat gesprochen. Dabei stellte sich heraus: Es geht um mehr als nur um die ökologische Flächenbilanz. Es geht um einen Konflikt zwischen Stadt und Land. Obgleich die aktuelle Bundesregierung schon zum zweiten Mal „gleichwertige der Lebensverhältnisse in Stadt und Land“ in den Koalitionsvertrag geschrieben hat, steht die Entwicklung städtischer Räume de facto weiterhin im Mittelpunkt. Doch es wird auch weiterhin dienstleistende und produzierende Cluster auf dem Land geben. “Die Leute in der Stadt wollen entscheiden, wie das hier laufen soll”, sagt Scheel. Glasfaseranschluss, 5G-Netz, Hochgeschwindigkeit-Internet an jeder Milchkanne, das soll Leben aufs Land bringen. Wenn Scheel auf seine Schafe blickt, fragt er sich, ob die Städte überhaupt wissen was auf dem Land los ist.

Gleichwertige Lebensverhältnisse bekommen man vielleicht am besten, indem man den Gemeinden auf dem Land mehr Entscheidungsspielraum in Bezug auf die eigene Entwicklung eröffnet. Wenn der Bürgermeister und der Textilproduzent einen alten Stall umnutzen wollen, sollten sie auch darüber entscheiden können. Weniger Macht den Landkreisen, mehr Macht den Bürgermeistern - ähnlich haben wir auch schon in der vergangenen metroscope-Ausgabe argumentiert.

Am Ende wird es bei Nordwolle wohl auf einen Trick hinauslaufen. Der alte Kuhstall wird nach Paragraph 35 Absatz 4 BauGB als besonders erhaltenswertes Gebäude („Burgenprivileg“) eingestuft und erneuert. Die Nutzung mit Textilmaschinen erfolgt dann im Rahmen der Zulassung als landwirtschaftlicher Betrieb (Melkmaschinen sind ja auch erlaubt). Der Landkreis muss zwar weiterhin seine Zustimmung erteilen. Aber mit dieser Idee auf dem Tisch und der öffentlichen Empörung draußen im Lande kann er wohl nicht mehr anders. Der ausführliche Text zur Geschichte aus Züsow erscheint nächste Woche in der „Welt am Sonntag“. fab

Der Name lässt es schon vermuten: “Energiesprong” kommt aus den Niederlanden. Es ist ein praktisches Konzept für die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden. Bei einem Energiesprong-Verfahren wird das Haus nicht in kleinen Schritten und einzelnen Teilen saniert. Sondern seriell, mit vorgefertigten Dach- und Fassadenelementen. Auch Haustechnik lässt sich standardisiert und an die Gebäudegröße angepasst in Serie produzieren. Viele kleine Gewerke fallen weg, das spart Zeit und Kosten. Dabei besteht zwar die Gefahr, dass auch die bauliche Ästhetik wegfällt, aber hier geht es auch zunächst um erste Experimente.

Ein solches ist jetzt in Hameln geglückt. Das erste Mal überhaupt in Deutschland wurde dort ein Haus nach dem Energiesprong-Prinzip saniert. Ein typisches Mehrfamilienhaus aus den 1930er-Jahren mit zwei Vollgeschossen und zwölf Wohneinheiten auf 612 Quadratmetern. Eigentümerin ist die arsago ACM GmbH.

Die ecoworks GmbH, Anbieterin der seriellen Sanierung, schreibt dazu:

Ecoworks koordiniert, ein Fertigbauunternehmen aus Brandenburg hat die Fassadenelemente vorgefertigt. In den Elementen sind Fenster, Lüftung, Stromkabel, Glasfaserdämmstoff und Beschichtungen komplett integriert.

Die Deutsche Energie-Agentur (dena) betreut im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWi) die Einführung des Energiesprong-Konzepts in Deutschland und begleitet Unternehmen beim Planen sowie der Umsetzung dieser ersten Pilotprojekte. fab