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Enteignungswünsche vs. Wirklichkeit und Attraktivität, die sich messen lässt

metroscope - Stadt von Morgen
Enteignungswünsche vs. Wirklichkeit und Attraktivität, die sich messen lässt

Werden jetzt in Berlin Wohnungen enteignet?
Blick auf Berlin: Die Hauptstadt hat mehrheitlich für eine Enteignung gestimmt. Rechtlich bindend ist das aber nicht. Quelle: fab
Blick auf Berlin: Die Hauptstadt hat mehrheitlich für eine Enteignung gestimmt. Rechtlich bindend ist das aber nicht. Quelle: fab
Nein, dass es tatsächlich zu einer “Vergesellschaftung” von rund 240.000 Wohnungen in Berlin kommt, ist eher unwahrscheinlich. Die Initiative Deutsche Wohnen & Co. enteignen führt auf ihrer Website zwar etliche Argumente auf, und auch ein Gutachten des wissenschaftlichen Dienstes des Abgeordnetenhauses kam vor zwei Jahren zu dem Ergebnis, dass eine Enteignung verfassungsrechtlich möglich wäre. Doch viele andere Gutachten und Stellungnahmen sprechen gegen die Umsetzbarkeit. Die Gründe:
  1. Die Versorgung mit Wohnraum ist selbst in Berlin nicht grundsätzlich gefährdet, deshalb überwiegt das Interesse der Gemeinschaft nicht das individuelle Recht auf Unversehrtheit des Eigentums – auch wenn es das Eigentum von renditeorienterten Unternehmen ist.
  2. Die Verhältnismäßigkeit ist nicht gegeben, weil gezielt nur Unternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen enteignet werden sollen.
Vor allem aber wären die Entschädigungszahlungen in vermutlich zweistelliger Euro-Milliardenhöhe eine enorme Belastung für die öffentlichen Finanzen. Auch dann, wenn man alles mit hohen Schulden finanziert und mit den Mieteinnahmen tilgen würde (wie man das eben so macht in der Immobilienwirtschaft).
Trotz aller sachlichen Einwände ist der unerwartet große Erfolg der Initiative beim Volksentscheid ein starkes politisches Signal. Mehr als eine Million Menschen in Berlin gaben ihre Stimme der Enteignungs-Initiative, das waren 56,4 Prozent der Abstimmenden. 39 Prozent waren dagegen. (Hier ist übrigens eine gute Zusammenfassung der Sachlage) Diese absolute Mehrheit ist nicht mehr mit der normalen Parteien-Arithmetik zu erklären. In den zentralen Berliner Bezirken, die bei Investoren wie bei Wohnungssuchenden gleichermaßen beliebt sind, haben offenbar breite Bevölkerungsschichten zugestimmt.
Die Forderung nach einem Enteignungsgesetz ist zunächst eine Aufgabenstellung für die Politik. Die wird sich damit befassen, allerdings ist die wahrscheinlich nächste Regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey (SPD) weder selbst überzeugt, noch sieht sie eine Erfolgswahrscheinlichkeit, wie eine Abfolge von Giffey-Zitaten aus den ersten Tagen nach Wahl vermuten lässt:
“Dieser Volksentscheid ist zu respektieren und die notwendigen Schritte sind einzuleiten.”
 „Es muss jetzt auch die Erarbeitung eines solchen Gesetzentwurfes erfolgen.“
“Wenn das nicht verfassungskonform ist, können wir es auch nicht machen.” 
Wahrscheinlicher ist, dass man sich auf eine Art lokales Mietpreis-Moratorium einigt, mit den größten Wohnungsunternehmen in Berlin. Das hat auch die Grünen-Spitzenkandidatin Bettina Jarrasch schon angedeutet.
Nicht nur die Politik muss sich mit der Wählermehrheit auseinandersetzen. Auch die Immobilien- und Wohnungswirtschaft sollte dringend darüber nachdenken, warum ihre Argumente offenbar ins Leere laufen. Eine kurze Hilfestellung.
  1. “Durch Enteignung oder durch eine strengere Mietpreiskontrolle entsteht keine einzige neue Wohnung”: Das hat auch niemand behauptet. Es ist ein dialektisches Argument. Es geht um ein Tempolimit bei bestehenden Wohnungen. Neu bauen kann man trotzdem.
  2. “Nur Neubau hilft”: In Berlin herrscht seit Jahren Bauboom, ebenso in anderen Großstädten wie Hamburg. Auf den wachsenden Unterschied zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten in zentralen Lagen hat das keine Auswirkung. Eine neu gebaute Wohnung für 12 Euro in Treptow nützt der Familie in Mitte, die für 7 Euro wohnt, überhaupt nichts. Eine Angleichung von Angebot und Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt dauert ein bis zwei Jahrzehnte, vorausgesetzt die Einkommen steigen so schnell wie die Mieten. Was sie nicht tun.
  3. “It’s economy, stupid”: Genau das ist das Problem, denn gemeinwohl- und nicht gewinnorientierte Wohnungsunternehmen, Genossenschaften oder landeseigene Stakeholder wie Howoge vermieten fast durchweg deutlich billiger, und zwar in ein und demselben Marktumfeld. Es gibt also keinen Preismechanismus so wie in regulären einfachen Gütermärkten wie beispielsweise bei Tomaten oder FFP2-Masken, wo ein wachsendes Angebot für sinkende Preise sorgt.
Das haben inzwischen eigentlich alle verstanden. Allen vorweg übrigens Rolf Buch, Vorstandschef von Vonovia – der seit zwei Jahren die enge Zusammenarbeit mit dem Berliner Senat sucht, ein freiwilliges Mietenmoratorium bis 2025 einhalten und Modernisierungsumlagen kappen will.
Wenn es die Immobilienwirtschaft aber immer noch nicht schafft, aus dem politischen Schützengraben herauszukommen und Kompromisse einzugehen, angesichts einer absoluten Mehrheit für Enteignungen, wird sie sich auf sinkende Marktanteile in größeren Städten einstellen müssen. fab
Oh, wie schön ist Landsberg am Lech
Wie misst man die Attraktivität von Städten? Laut Studie der IFH Förderer über drei Schlüsselfaktoren: Portfolio, Ambiente, Erreichbarkeit. Quelle: IFH Förderer
Wie misst man die Attraktivität von Städten? Laut Studie der IFH Förderer über drei Schlüsselfaktoren: Portfolio, Ambiente, Erreichbarkeit. Quelle: IFH Förderer
Die Innenstadt hat es schwer. Kaum eine Debatte über Stadtentwicklung kommt derzeit ohne Hinweis auf die deprimierenden Zustände in deutschen Fußgängerzonen aus: 08/15-Ketten, Billig-Shops und Beton-Tristesse, dazu Leerstand, der durch den Online-Handel befeuert wurde – und dieser wiederum durch die Pandemie. Das Problem an dieser Erzählung: Weder geht sie auf die teils sehr verschiedenen Ursachen ein, noch vermag sie ortsspezifische Lösungen anzubieten. Stattdessen werden zumeist eher wolkige Schlagworte wie „Erlebniseinkauf“ oder „Nutzungsmischung“ in den Ring geworfen.
Vielversprechender erscheint da die jüngste Schwerpunktstudie der IFH Förderer. Unter dem Titel „Innenstadthandel in Zeiten der Digitalisierung“ haben die Autoren Werner Reinartz, Julian Wichmann und Thomas Scholdra von der Universität Köln analysiert, was die Citys aus Konsumentensicht attraktiv macht und wie sich ihre Wahrnehmung seit 2014 entwickelt hat – basierend auf Passantenbefragungen aus vier verschiedenen Jahren und 255 Städten mit insgesamt mehr als 200.000 Teilnehmern. Ergänzt wurden diese Angaben mit Daten von OpenStreetMap und öffentlichen verfügbaren Informationen der Kommunen.
Beispiel Kölner Innenstadt: Per OpenStreetMap lassen sich Infrastrukturen, Gebäude und deren Nutzungen genau erfassen. Quelle: IFH Förderer
Beispiel Kölner Innenstadt: Per OpenStreetMap lassen sich Infrastrukturen, Gebäude und deren Nutzungen genau erfassen. Quelle: IFH Förderer
Wichtigste Erkenntnis: Den Innenstädten geht es offenbar besser als ihrem Ruf. Tatsächlich liegt die durchschnittliche Gesamtattraktivität der deutschen Citys bei soliden 4,4 von 6 Punkten – wenngleich die Unterschiede teils recht groß ausfallen; sowohl zwischen einzelnen Orten (die Spanne reicht von 3,2 bis 5,3 Punkten) als auch zwischen den drei Attraktivitätsfaktoren (Ambiente, Erreichbarkeit, Handels- und Dienstleistungsportfolio). Dennoch, so resümieren die Forscher, sei die Gesamtattraktivität in den letzten sechs Jahren „signifikant gestiegen“:
 „Die Befragungsdaten spiegeln somit eine Entwicklung wider, die im starken Kontrast zur allgemeinen Wahrnehmung steht, die sich in den vielen Nachrichtenbeiträgen und Schlagzeilen heutzutage abbildet, nämlich, dass Konsumenten Innenstädte nicht mehr wertschätzen würden. Das Gegenteil scheint tatsächlich der Fall zu sein.“
 Gleichwohl kommen auch die Kölner zu dem Schluss, dass die Citys langfristig nur überleben können, wenn sie Angebote entwickeln, die der Online-Handel nicht bieten kann: „Das sind Ambiente, sensorische Erfahrungen und Erlebnisse, die den Shopping-Trip zum Tagesausflug machen.“ So weit, so erwartbar. Doch die Studie geht noch einen Schritt weiter: Sie destilliert per Clusteranalyse fünf deutsche Innenstadttypen „mit jeweils ganz eigenen Stärken und Schwächen, Möglichkeiten und Herausforderungen“ heraus. Als da wären:
  • „(Unnahbare) Schöne“: Punkten vor allem mit Ambiente (Gebäude, Parks, Sehenswürdigkeiten); Angebot an Einzelhandel und Dienstleistungen ist durchschnittlich, die Erreichbarkeit mit öffentlichem Nahverkehr mäßig. Beispiele: Trier, Braunfels, Speyer.
  • „Unterschätzte Alleskönnerinnen“: Sehr gute Werte bei allen Faktoren (Ambiente, Erreichbarkeit, Portfolio an Einzelhandel und Dienstleistungen), aber keine klassischen Touristenstädte (deshalb „unterschätzt“). Beispiele: Leipzig, Wismar, Landsberg am Lech. 
  • „Pragmatische Einkaufstädte“: überdurchschnittlich häufig besucht, doch mit relativ geringer Verweildauer; wenig Ambiente und Sehenswürdigkeiten. Nutzer kommen für zielgerichtete Einkäufe oder die Arbeit. Beispiele: Bremen, Bebra, Magdeburg.
  • „Attraktive Einkaufsstädte“: Wirtschaftlich bedeutend mit vielfältigem Einzelhandelsangebot und abwechslungsreicher Gastronomie; sehr gute Anbindung sowohl im öffentlichen Nah- als auch Fernverkehr. Beispiele: Düsseldorf, Koblenz, Braunschweig.
  •  „Kleine Versorgerstädte“: Sehr gute Nahversorgung durch kurze Distanzen, aber weniger Ambiente, Geschäftsdichte und Einzelhandelsangebot. Geringer Erlebnisfaktor, dafür große Naherholungsflächen. Beispiele: Monheim, Plön, Oranienburg.
Wie jede Typologie ist natürlich auch diese vor allem als Schablone zu verstehen – in die manche Städte nahtlos hineinpassen, während andere sich eher an Grenzen bewegen dürften. Zudem wären gerade die Metropolen mit ihrer Vielzahl an Handelsstandorten – von der Kiezladenmeile bis zur Mall – noch differenzierter zu betrachten.
Trotzdem legen die IFH Förderer ein interessantes Instrument vor, um „Attraktivitätstreiber“ zu identifizieren und daraus Schlüsse zu ziehen, mit denen Stadtmacher tatsächlich arbeiten können. Zum Beispiel mit dem Befund, dass „die unterschätzte Alleskönnerin auf allen Ebenen überzeugt und anderen Städten als Blaupause dienen kann“. Oder mit der Prognose, dass vor allem „pragmatische Einkaufsstädte“ und „kleine Versorgerstädte“ künftig gegensteuern müssen. 
Als Vorbild darf man übrigens auch die Studie selbst erachten. Denn die basiert eben nicht nur auf umfassenden Passanten-Befragungen und den Koordinaten zu Gastronomie, Handel und Dienstleistungen – sondern verknüpft diese Daten mit detaillierten Informationen zur gebauten Umwelt: von den Funktionen, Kapazitäten und Öffnungszeiten der Gebäude über die Möblierung des öffentlichen Raumes (Parkbänke, Fahrradständer, Spielplätze) sogar bis hin zu Beschaffenheit und Tempolimits von Straßen und Wegen. Eine sehr vielseitige, ganzheitliche Betrachtung des städtischen Gefüges also – die gern Schule machen darf. cél
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