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Das Ende des Kleinvermieters?

Liebe Eigentümer*innen, liebe Mieter*innen und Vermieter*innen, ganz bewusst wählen wir mal die Gende
metroscope - Stadt von Morgen (BETA)
Das Ende des Kleinvermieters?
Liebe Eigentümer*innen, liebe Mieter*innen und Vermieter*innen,
ganz bewusst wählen wir mal die Genderform, um sicherzugehen, dass sich jeder angesprochen fühlt. Denn ganz grob formuliert: Eine soziale Marktwirtschaft lebt vom Miteinander. Am Wohnungsmarkt hat das in den letzten Jahren nicht immer richtig gut geklappt. Die Antwort der Politik lautet(e): mehr Regulierung. Genau die könnte jetzt aber dazu führen, dass manche Marktteilnehmer erst recht ausgeschlossen werden, namentlich ein Segment, das gefühlt immer noch ganz viel mit der alten Bundesrepublik und ihrem Wohlstand zu tun hat.
Hoffnung immerhin gibt es in Sachen Klimaschutz, siehe unten.
Wir wünschen ein schönes und wie immer gesundes Wochenende,
Michael Fabricius und Alexander Gutzmer

Berlin-Mitte, dahinter Prenzlauer Berg: Hier wird es jetzt erstaunlich günstig
Berlin-Mitte, dahinter Prenzlauer Berg: Hier wird es jetzt erstaunlich günstig
Kleinvermieter, abgehängt
Am Montag, den 23. November, dreht der Berliner Senat die Uhr mal eben um circa zehn Jahre zurück. Es tritt die zweite Stufe des jetzt schon legendären Berliner Mietendeckels in Kraft. Beim ersten Teil, Startdatum 18. Juni 2019, wurden die Mieten zunächst “nur” eingefroren und damit vom Markt abgekoppelt. Jetzt, mit der zweiten Stufe des “Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln)”, passiert jedoch etwas, das es meines Wissens nach noch nie in der Geschichte der Bundesrepublik gegeben hat: Der Staat legt per Gesetz eine Preissenkung fest. Ab Montag müssen Vermieter, die eine nach Senatsdefinition “zu hohe” Miete nehmen, diese auf einen Wert absenken, der in einer Preistabelle definiert wurde.
Ich erspare Ihnen die Details – Sie kennen sie vielleicht schon, und wer es genauer wissen will, kann auf der Website des Senats alles nachlesen, aber im Prinzip gelten Preise aus dem Mietenspiegel von 2013. Nur ein Beispiel: Für Wohnungen mit Baujahr vor 1918, also den beliebten Altbauten in Vierteln wie Prenzlauer Berg, liegt die maximal erlaubte Miete inklusive aller möglichen Zuschläge jetzt nettokalt bei 8,63 Euro. Hier gilt ein Aufschlag von 20 Prozent als noch tolerabel. Wer ab Montag noch eine Miete verlangt, die über dieser Schwelle liegt (hier also: über 10,35 Euro), tut etwas Verbotenes und muss mit Bußgeld rechnen.
Seit dem Mietendeckel befindet sich der Berliner Wohnungsmarkt im Ausnahmezustand. Beim Bundesverfassungsgericht liegt eine Normenkontrollklage. Es könnte also sein, dass Karlsruhe nächstes Jahr die Zeit wieder nach vorne dreht. Viele Vermieter schreiben deshalb eine Art Ersatzmiete in neue Verträge, um sich abzusichern. Manche Mieter würden gerne einfach das bezahlen, was sie bisher bezahlt haben – doch das wäre ja verboten. Kleinvermieter, die in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten, können übrigens hier einen Härtefallantrag stellen. Genossenschaften, die häufig knapp kalkulieren, geraten in Liquiditätsprobleme und sagen Neubauprojekte ab, ebenso manche Projektentwickler. Lediglich die landeseigenen Gesellschaften bauen wacker weiter.
Was man aber auch konstatieren muss: Es gibt viele Menschen, die den Mietendeckel gut finden. In Berlin liegt die Zustimmungsrate zwischen 60 und 80 Prozent, je nach Umfrage. Deutschlandweit förderte eine ING-Umfrage ebenfalls Interessantes zutage:
Kenner der Materie haben es bereits erkannt: Die Antwort “Neubau” fehlt hier. Dennoch ist Deutschland gespalten bei der Bewertung von Mietenregulierung, das haben schon andere Umfragen gezeigt. Eine deutliche Mehrheit spricht sich regelmäßig für Regulierung und gegen reine Marktmodelle aus.
Möglicherweise müssen wir uns darauf einstellen, dass härtere Regulierungen, Mietendeckel, Mietpreisbremse, der verstärkte Rückkauf von Wohnungen durch städtische Gesellschaften, aber auch strengere Auflagen beim Klimaschutz zu einer neuen Normalität gehören werden, ob man das nun gut findet oder nicht. Man muss keinem Linksradikalismus frönen, um festzustellen:
  1. Die Urbanisierung hält an.
  2. Die Zinsen bleiben niedrig.
  3. Die Städte können nicht schnell genug neues und günstiges Angebot bereitstellen.
  4. Gebäude sollen CO2-neutral werden.
Die Schlussfolgerung lautet aber: Kleine private Vermieter, die ein oder zwei Wohnungen anbieten, sind den kommenden sozialpolitischen, regulatorischen und klimatechnischen Anforderungen nicht gewachsen. Wer nicht hochprofessionell kalkuliert, niedrige Preise mit Handwerkern aushandelt, eine eigene Rechtsabteilung beschäftigt und obendrein jederzeit Zugriff auf Zwischen- oder Umfinanzierung hat, wird am Wohnungsmarkt zunehmend abgehängt. Es tritt etwas ein, was die Berliner Regulierer wohl nicht im Sinn hatten:
Die Großen verdrängen die Kleinen.
Den Mietendeckel etwa steckt Berlins größte Vermieterin Deutsche Wohnen locker weg, wie ein Blick auf den Aktienkurs zeigt (die untere, schwarze, schwache Kurve ist der Dax).
Im direkten Gespräch mit den Managern habe ich erfahren, dass sich die Unternehmen längst darauf eingestellt haben, ein paar Millionen Euro Mietenausfall hinzunehmen. Mehr noch: Die Konzerne, insbesondere Vonovia (siehe Interview mit Rolf Buch unten), haben jederzeit Zugang zum Kapitalmarkt, um komplexe Investitionen in die Energieeffizienz ihrer Gebäude vorzunehmen. Unter den deutschen Kleinvermietern in Eigentumsanlagen dagegen wird in den nächsten Jahren ein Abwehrkrieg toben. Sie werden bei nur noch geringem Mietenwachstum zehntausende Euro nachschießen müssen für neue Fassaden, E-Ladesäulen oder Fotovoltaikanlagen – Geräte, die sich für Otto Normalvermieter niemals rechnen werden. Das neue Wohnungseigentumsrecht gilt ab 1. Dezember, danach kommt das neue Erneuerbare Energien Gesetz, also der Startschuss für milliardenschwere Klimaschutz-Investitionen in den Gebäudebestand, mit denen viele Eigentümer überfordert sein werden. Mietendeckel & Co. schnüren diesen Marktteilnehmern endgültig die Luft ab.
Große Unternehmen hingegen haben Profis, die stets die trotz Regulierung maximal mögliche Mieten errechnen und auch einfordern. Gleichzeitig steigen die Buchwerte, die Banken freuen sich mit.
Könnte also sein, dass Preis- und Umweltregulierungen das Altersvorsorgemodell vieler Bürger auf Dauer zerstören. (fab)
Zum Thema: Mietendeckel in den USA
Innovation City Bochum-Weitmar
Wir haben mit Rolf Buch gesprochen, dem Vorstandsvorsitzenden von Deutschlands größtem Wohnungskonzern Vonovia: 417.000 Wohnungen, eine eigene Projektentwicklungsgesellschaft Buwog, Wohnungsportfolios in Österreich und Schweden. Das vollständige Interview erscheint am Samstag in der “Welt”, aber wir haben einige exklusive Zitate für Sie. Besonders interessant fanden wir die Vonovia-Pläne zum Thema CO2-neutraler Wärmeversorgung. Der Bochumer Konzern experimentiert in einem Stadtteil der vermeintlich abgehängten Heimstatt des VfL mit Hightech-Komponenten zur Wärme- und Stromerzeugung aus Wasserstoff und Brennstoffzellen.
Herr Buch, wie bekommen wir CO2-neutrale Gebäude in Deutschland?
Auf jeden Fall nicht allein mit der Sanierung der Gebäudehülle, mit mehr Dämmung, neuen Fenstern und Dächern. Wir können unsere bestehenden Mietshäuser nachträglich nicht mehr in Niedrigenergiehäuser umwandeln. Wir kriegen keine Fußbodenheizung mit Niedrigtemperatursystem in ältere Wohnungen eingebaut, die dann auch noch bezahlbar bleiben sollen. Gefragt sind deshalb Heizungssysteme mit klimaneutraler Energie.
Das Bundeswirtschaftsministerium favorisiert Wärme aus Strom, etwa aus Wärmepumpen. Und Strom aus Fotovoltaik.
Wärmepumpen mit Strom aus Solarenergie klingt zunächst nach einer einfachen Lösung. Aber wenn ich das machen würde, wären die Bochumer Stadtwerke wahrscheinlich nicht einverstanden und würden sagen: Liebe Vonovia, ihr könnt unser Stromnetz leider nicht als Speicher benutzen. Im Sommer Fotovoltaikstrom einspeisen und im Winter wieder rausziehen für die Wärmepumpen, das geht technisch nicht.
Wie soll es also gehen?
Wir testen verschiedene Systeme. Entscheidend ist dabei immer, eine Energieform zu haben, die speicherbar ist. In unserem Innovationsquartier in Bochum-Weitmar kombinieren wir einen Elektrolyseur zur Produktion von Wasserstoff aus Strom und Brennstoffzellen oder Wärmepumpen, mit denen wir 81 Wohnungen mit CO2-freier Wärme versorgen. Der Elektrolyseur erzeugt viel Abwärme, auch die wird abgeführt, sodass wir einen Nutzungsgrad von bis zu 80 Prozent erreichen. Das ist erst mal auf dem Papier so, aber wir beginnen jetzt mit den Tests. Auch eine intelligente Steuerung soll dazugehören.
Wie viel Platz braucht man für eine solche komplexe Anlage? Passt die überhaupt in ein Wohnquartier?
Dieser Prototyp ist so groß wie ein Container – ist aber skalierbar. Wir wollen ein modulares System entwickeln. Das alles geht aber auch nur dann, wenn ich auf jedes verfügbare Dach zusätzlich Fotovoltaik installiere. Wir brauchen größere Strommengen.
Das alles dürfte Milliarden an Subventionen verschlingen.
Wenn man das mit heutigen Maßstäben rechnet, dann ja. Aber Elektrolyseure werden mit der technologischen Entwicklung günstiger werden, Brennstoffzellen und Wasserstoffspeicher ebenfalls. Der große Vorteil ist auch, dass wir dann in eine Welt kommen, in der wir kalkulierbare Investitionen und kalkulierbare Energiekosten haben. Mieter werden jahrelang mit sicheren Wärme- und Stromkosten rechnen können. Und die Wohnungsunternehmen werden zu Wärmelieferanten.
Was uns noch interessierte...
Co-Working für Landarbeiter
Träum Dir Dein Traumhaus
Fehlende Bildquelle
Das Bild unten aus dem Buch von Alain Thierstein publizierten wir im letzten Newsletter, leider ohne genaue Quelle. Diese sei hier nachgeliefert: Alaily-Mattar, N., Ponzini, D., & Thierstein, A. (2020). About Star Architecture: Reflecting on Cities in Europe. Basel: Springer International Publishing
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Erstellt mit Revue
ViSdP: Alexander Gutzmer & Michael Fabricius