Profil anzeigen

Bau-Materialschlacht der EU – und ein Real-Estate-Krimi

metroscope - Stadt von Morgen
Bau-Materialschlacht der EU – und ein Real-Estate-Krimi

Europas Häuser werden zur Dauerbaustelle
Hinterhof in Warschau. Der Marien-Altar ist gut in Schuss. Der Rest ist eine teure Aufgabe, für die nur noch wenig Zeit bleibt
Hinterhof in Warschau. Der Marien-Altar ist gut in Schuss. Der Rest ist eine teure Aufgabe, für die nur noch wenig Zeit bleibt
Die Europäische Kommission hat in dieser Woche ein Regelwerk auf den Weg gebracht, das in den kommenden Jahren und Jahrzehnten praktisch den gesamten Gebäudesektor in Europa umkrempeln wird. Am Mittwoch wurde in Brüssel eine neue Richtlinie vorgestellt (hier geht es zur zusammenfassenden Pressemitteilung), die zum Ziel hat, die CO2-Emissionen von Gebäuden – Wohnen und Gewerbe – zu senken. Brüssel gibt darin ungefähre Sanierungsschritte vor sowie einen zeitlichen Rahmen. Die Mitgliedstaaten müssen das noch in nationales Recht umsetzen. Es ist absehbar: Kein Stein bleibt auf dem anderen.
Die EU-Kommission, und das ist einer der Hauptkritikpunkte von Immobilienwirtschaft und Architekten, orientiert sich fast ausschließlich an der Energieeffizienz des einzelnen Gebäudes. Insbesondere in nördlichen Breitengraden könnte das zu einer beispiellosen Materialschlacht führen, so die Befürchtung. Wo bisher zwölf Zentimeter Dämmschicht aufliegen, müssen es künftig 20 Zentimeter sein. Wo die Heizungsanlage auf einem Verbrenner basiert, muss entweder Fernwärme gelegt oder eine Wärmepumpe eingebaut werden – inklusive Komplettaustausch der dazugehörigen Hydraulik. Dass dabei viel graue Energie verbraucht wird, spielt in dem Entwurf keine Rolle. Der CO2-Ausstoß wird am Schornstein gemessen, nicht in der Gesamtbilanz. Allein in Deutschland dürfte jedes Jahr ein zweistelliger Milliardenbetrag an Investitionen nötig sein.
Die wichtigsten Punkte im Einzelnen (wer es ausführlich haben möchte, findet hier das PDF aus Brüssel):
  • Die 15 Prozent des Gebäudebestands mit der schlechtesten Energieeffizienz sollen bis 2027 bei Nichtwohngebäuden und bis 2030 bei Wohngebäuden von Klasse G auf mindestens Klasse F verbessert werden. Das betrifft in Deutschland schätzungsweise drei Millionen Häuser.
  • Ab Januar 2030 sollen alle neu gebauten Gebäude in der EU emissionsfrei sein (bereits ab 2027 gilt das für Neubauten der öffentlichen Hand). Emissionsfrei heißt in diesem Fall: ein Gebäude mit sehr hoher Energieeffizienz, dessen geringer verbliebener Energiebedarf mit Strom aus erneuerbaren Quellen gedeckt wird, der im oder am Gebäude selbst erzeugt wird. Auch im Winter, versteht sich.
  • Bis zum Jahr 2035 müssen alle Gebäude in der EU energetische Mindeststandards erfüllen. Die Staaten dürfen dabei zwar frei entscheiden, welchen Mindeststandard sie vorschreiben, die Werte sollten aber immer berücksichtigen, dass EU-weit der gesamte Gebäudebestand bis 2050 keine Treibhausgase mehr verursachen darf.
  • Ein Gebäude-Energieausweis soll künftig auch bei jeder Mietvertrags-Verlängerung und bei jeder Sanierung vorgelegt werden. Entscheidend soll nicht mehr der Primärenergiebedarf sein, sondern die CO2-Emissionswerte eines Gebäudes. Zusätzlich schlägt die Kommission einen Renovierungs-Pass vor. Denn sollen Energieexperten für jedes Gebäude ausstellen, inklusive Sanierungsfahrplan bis 2050.
Die Nutzung fossiler Energieträger in Gebäuden neigt sich dem Ende entgegen. Das Hauptproblem insbesondere in den verdichteten Wohnsiedlungen unserer Städte ist jedoch: Sie sind nicht auf eine mit Strom (aus erneuerbaren Energien) betriebene Niedrigtemperatur-Technik ausgelegt. Einfach nur eine Wärmepumpe in den Hinterhof stellen, wird nicht reichen. Riesige Wasserspeicher müssen in die Keller gesetzt, die gesamten Hauptleitungen ausgetauscht, sämtliche Radiatoren durch Großflächen-Wärmekörper ersetzt werden. Dieses Interview mit einem Wärmepumpen-Experten lässt erahnen, was für ein gewaltiger Aufwand da entsteht. Bisher ging man noch von einem einstelligen Milliarden-Investitionsaufwand für Deutschland aus. Das wird sich als deutlich untertrieben herausstellen.
Doch selbst wenn man alles Geld der Welt bekäme – die Kapazitäten im Bauhandwerk werden weiterhin ein Flaschenhals sein. Zunehmend müssen die Heizungsinstallateure hochsensible Wärmeanlagen konfigurieren, hydraulisch abgleichen, Verbrauchswerte optimieren. Der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA schätzt, dass für eine Verdoppelung der Sanierungsrate von ein auf zwei Prozent in Deutschland rund 350.000 Fachkräfte fehlen.
Wer im kleinen Eigenheim lebt, kann das alles vielleicht noch selbst organisieren und finanzieren. In den Städten stellt sich jedoch die Frage nach der Lastenverteilung zwischen Vermietern und Mietern. Hier hat der Berliner Mieterverein am Freitag schon einmal seine Vorstellungen formuliert:
“Die Umlagemöglichkeit von Modernisierungskosten auf die Miete muss aktuell auf energetische und klimaschützende Maßnahmen begrenzt werden und darf 1,- €/qm im Monat nicht überschreiten.” (Mitteilung des Mietereins vom 17.12.)
Wer schon einmal saniert hat, weiß, dass dass man mit 100 Euro auf 100 Quadratmeter pro Monat und somit 1200 Euro im Jahr nicht weit kommt. Das weiß auch der Mieterverein und schlägt vor: “Differenzen zur Wirtschaftlichkeit müssen über verstärkte öffentliche Fördermittel kompensiert werden.” Der Staat soll also den Rest zahlen.
Die Studie “Klimapfade 2.0” vom BDI beziffert die notwendigen Mehrinvestitionen bis 2030 für den deutschen Gebäudesektor alleine auf 175 Milliarden Euro, wobei die Ampel-Koalition beschlossen hat, das Ziel eigentlich früher zu erreichen als der Rest Europas. Es wird bei der Utopie bleiben.
„Eine bedingungslose Pflicht zur Erreichung bestimmter Effizienzstandards mit Bestrafung bei Nichterreichung läuft auf einen enteignungsgleichen Eingriff hinaus, wenn sie bei der Umsetzung im Gebäude auf eine faktische Unmöglichkeit trifft“
Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW
Die fast schon religiöse Fixierung auf die Effizienz jedes einzelnen Gebäudes wird nicht nur zu einer finanziell unlösbaren Aufgabe. Auch technologisch dürfte sich in einigen Jahren herausstellen, dass sie nicht funktionieren wird, jedenfalls nicht als alleiniges Mittel. Alternative Wärmenetze und nachhaltige Wärmeerzeugung in Wohnquartieren werden nötig sein. Dass das in Brüssel unterschlagen wird, könnte damit zusammenhängen, dass die Staaten in Südeuropa damit kein Problem haben (Winter: warm, Sommer: heiß), dass Frankreich Millionen von Stromheizungen mit Strom aus Kernkraft betreiben kann (der demnächst als “grün” klassifiziert werden wird) und dass die Nordeuropäer sich nicht trauten, etwas gegen die Systematik der Effizienz-Offensive einzuwenden.
Eine Alternative wäre eine sanfte Sanierung der Gebäude, bei parallelem Aufbau grüner Gasnetze für die Wärmeversorgung. Gut möglich, dass man in einigen Jahren merkt, dass man hier etwas verpasst hat. fab
Ist das jetzt die Wohnungs-Trendwende?
Leerstand in unterschiedlichen Regionen. Quelle: Empirica
Leerstand in unterschiedlichen Regionen. Quelle: Empirica
Die Marktforschungsexperten von Empirica haben Erstaunliches gemessen: Erstmals seit 2006 ist der Wohnungs-Leerstand in Wachstumsregionen und Schwarmstädten leicht gestiegen. “Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar sind – lag Ende 2020 bei 2,8 Prozent oder rund 611.000 Einheiten. Das bedeutet einen leichten Anstieg um etwa 8000 Einheiten gegenüber dem Vorjahr 2019”, stellt Empirica-Vorstand Reiner Braun fest.
Nun sind bundesweite Zahlen zum Wohnungsleerstand ebenso ungenau wie jene zu den Mietpreisen. Aber Empirica nimmt auch die größeren Städte einzeln in den Blick: Die niedrigsten Leerstandsquoten finden sich weiterhin in München und Frankfurt/Main (je 0,2 Prozent) sowie in Münster (0,3 Prozent), Freiburg und Ingolstadt (je 0,4 Prozent). Am anderen Ende der Skala stehen Pirmasens (9,3 Prozent) und Frankfurt/Oder (9,1 Prozent). 
„Beeindruckend ist aber auch die Dynamik", findet Reiner Braun. “In Leipzig ist die Leerstandsquote in den letzten fünf Jahren seit 2015 um 2,6 Prozentpunkte geschrumpft. Hohe Rückgänge gibt es auch in Salzgitter (-1,4 Punkte), Kaufbeuren (-1,0 Punkte), Flensburg (-0,9 Punkte) und Potsdam (-0,8 Punkte). Bedeutende Zuwächse von einem Prozentpunkt oder mehr weisen Dessau-Roßlau (+2,0 Punkte), Frankfurt/Oder (+1,3 Punkte) sowie Gera (+1,1 Punkte) auf. 
Ist das aber nun die Trendwende, liebe Empirica-Experten, und haben wir in den großen Städten bald wieder mehr Platz und Auswahl? Die Antwort macht nicht allzu viel Hoffnung:
"Die Mieten in den Schwarmstädten wachsen schon seit drei Jahren langsamer als im Umland. Nun deutet auch die Entwicklung der Leerstände auf eine mögliche Trendwende, jedoch verzerrt das Corona-Jahr die Statistik. So ist die Einwohnerzahl vieler Städte im Jahr 2020 aufgrund der durch die Corona Pandemie verhinderten Zuwanderung aus dem Ausland im Saldo gesunken. Sobald die Pandemie besser beherrschbar wird und die Reisebeschränkungen vollends aufgehoben sind, werden die Zuwanderungszahlen unter anderem aufgrund des eklatanten Arbeitskräftemangels in vielen Branchen wieder kräftig steigen.”
"Betongold" – ein Immobilienkrimi
Manchmal sagt schon der Ort, an dem man ein Buch kauft, etwas über den Inhalt aus. Den Krimi „Betongold“ von Tanja Weber erstand ich vor ein paar Wochen in der wunderbaren Architekturbuchhandlung Werner in München. Da werden sonst Fachwerke zum Bauen gestern, heute und morgen gehandelt. Dort auf einen Krimi zu stoßen, zeigt: Die Welt des Bauens bietet inzwischen viel Potenzial für die Phantasie von Kriminalautoren bietet. Und sie elektrisiert die Gesellschaft so stark, dass Geschichten über Mord und Totschlag im Bausegment ihre Käufer finden.
 Im Fall von Betongold auch zurecht. Das Buch ist spannend, vor allem aber auch mit viel schönem Lokalkolorit geschrieben. Es geht es um den Tod eines Giesinger Baumagnaten. Der Fall wird entlang der Privat-Ermittlungen des pensionierten Polizisten „Smokey“ erzählt. Der löst den Fall schließlich auch, muss aber merken, dass Gut und Böse nicht immer ganz so klar auseinanderzuhalten sind. Auf die Details will ich hier gar nicht eingehen. Das Buch macht jedenfalls viel Spaß zu lesen, und man erfährt einiges über die Transformation des Stadtteils Giesing.
 Vor allem aber kann man nachvollziehen, wie die Ressentiments zustande kommen, mit denen die „Menschen da draußen“ den Aktivitäten des Bausektors begegnen. Diese Haltungen muss man nicht teilen. Für uns alle aber, die sich mit dem Bauen und Stadtentwicklung beschäftigen, ist es lehrreich, zur Kenntnis zu nehmen, dass unsere Aktivitäten Emotionen wecken. Ob nun Freude, Faszination, Ablehnung oder auch Angstguz
weitere Stadtlinks
Baudirektor Berlin: Offener Brief
Neue Hauptstädte
Nizza: Park über Häuser
Ausgabe verpasst? Hier entlang: 👇🏻
Hat Ihnen diese Ausgabe gefallen?
Michael Fabricius, Alexander Gutzmer und Céline Lauer von metroscope

metroscope blickt in die Zukunft der Stadt. Wir liefern Analysen, Orientierung und Einordnung zur Entwicklung der Metropole als Zentrum von Wertschöpfung, Gesellschaft und kultureller Relevanz. All dies verändert sich schwindelerregend schnell.

Wir schreiben über Architektur, Mietendeckel, Gentrifizierung, Smart Cities, E-Autos, Co-Working, "PropTech" und Klimaschutz – und alles, was Entscheidern, Planern, Architekten und anderen Interessierten dabei helfen kann, den radikalen Wandel durch Technologie und soziale Trends zu verstehen und mitzugestalten.

Zum Abbestellen hier klicken.
Wenn Ihnen dieser Newsletter weitergeleitet wurde, können Sie ihn hier abonnieren.
Erstellt mit Revue
ViSdP: Michael Fabricius, Alexander Gutzmer & Céline Lauer