Operazione Acquisto Sicuro - Quello che gli "esperti" non ti diranno mai... allora te lo scrivo io...

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Operazione Acquisto Sicuro
Operazione Acquisto Sicuro - Quello che gli "esperti" non ti diranno mai... allora te lo scrivo io...
di IMQ Immobiliare • Newsletter #11 • Visualizza online
Agli albori della pubblicità immobiliare sul web esistevano solamente dei portali che consentivano la pubblicazione di annunci a scopo pubblicitario, e poco importava se si trattava di privati o di agenzie (oggi, invece, sul 95% delle piattaforme possono pubblicizzare immobili solo le agenzie, ed i privati sono esclusi o, comunque, fortemente penalizzati!).
Con il trascorrere degli anni, alcuni di questi portali sono diventati dei veri e propri colossi - basti pensare, uno su tutti, per esempio, ad immobiliare.it - che hanno iniziato ad offrire sempre più servizi, alcuni veramente di dubbia utilità, probabilmente integrati all'insegna del famoso detto “tutto fa brodo”
Uno di questi servizi di utilità molto dubbia è quello della valutazione online di un immobile residenziale (quelli commerciali non interessano evidentemente a questi portali, dato che i sistemi funzionano solo con i residenziali…); in questa mia newsletter ti esporrò perché dovresti tenerti alla larga da un servizio online di questo tipo!
Partiamo!

Il nuovo che avanza di un passo... prima di farne due indietro!
Da quando il mercato immobiliare ha scoperto ed iniziato ad usare i nuovi canali digitali, sono sempre stato uno dei primi a testarli e ad usarli - qualora li ritenessi utili e performanti -, questo grazie alla passione che ho sempre avuto per la tecnologia e l'informatica. Questa passione è nata quando da piccolo mi è stato regalato un Commodore VIC 20 e quello che pensavo fosse un giocattolo, poi si è trasformata in una passione vera e propria; dopo sei mesi, già programmavo in BASIC, scrivevo i primi programmi (elementari ovviamente, ero pur sempre ancora poco più di un bambino…), e poi è diventata una escalation vera e propria.
Questa introduzione basata su miei aneddoti personali è per dirti che conosco molto bene quello di cui ti sto parlando, e voglio metterti in guardia da uno strumento inutile. Anzi, sarebbe più corretto affermare che non lo trovo solamente inutile: lo trovo totalmente controproducente!
Ti sto parlando della stragrande maggioranza degli strumenti online che ti promettono di permetterti di valutare una casa online, fornendo dei risultati che hanno del miracoloso, dato che te li forniscono subito e senza che nessuno visioni l'immobile oggetto della valutazione. Prodigio!
Questo sistema, purtroppo, sempre più spesso viene usato sia dai proprietari che sperano di sapere quanto vale casa loro, sia dai potenziali acquirenti di un dato immobile, dopo che hanno avuto occasione di visionarlo e prima di fare una proposta.
Diciamo che va di moda! Ma con questa semplice guida, ti voglio spiegare esattamente perché non dovresti mai utilizzare un sistema di questo tipo - se vuoi un risultato esatto - e perché è profondamente diverso da una analisi di mercato seria e precisa.
Algoritmo: questo sconosciuto...
Inutile girarci intorno, alla base di ogni valutazione online - così come alla base di ogni sistema - c'è un algoritmo. Questo termine in realtà non indica nulla di complesso; secondo Wikipedia l'algoritmo è:
una strategia che serve per risolvere un problema ed è costituito da una sequenza finita di operazioni (dette anche istruzioni), consente di risolvere tutti i quesiti di una stessa classe. Esso deve essere:
1) finito, cioè quando è costituito da un numero finito di istruzioni e presenta una fine;
2) deterministico, cioè quando partendo dagli stessi dati in input, si ottengono i medesimi risultati in output;
3) non ambiguo, le operazioni devono poter essere interpretate nello stesso modo da tutti anche se l'esecutore è differente;
4) generale, cioè quando la soluzione è uguale per tutti i problemi della medesima classe.
Nulla di indecifrabile insomma; in altri termini, potremmo definirlo come un “metodo di calcolo”. Chiariamo subito che qui il problema non è l'algoritmo, il vero problema sono i dati che vengono forniti dai portali a questi algoritmi, dati che ti portano sistematicamente ad avere dei risultati di output errati!
Ti faccio un esempio banalissimo di un metodo di agire algoritmico (li usiamo tutti senza neanche pensarci); c'è molto caldo e ti svegli di notte con molta sete, quindi per soddisfare questo bisogno devi usare un algoritmo, come questo:
  1. Ti alzi dal letto;
  2. vai in cucina;
  3. prendi un bicchiere;
  4. apri il frigorifero;
  5. prendi una bottiglia d'acqua;
  6. versi l'acqua nel bicchiere;
  7. bevi l'acqua.
Semplicissimo e banale. Ma se una volta aperto il frigorifero ti accorgi che l'acqua è terminata? Ecco, il punto è proprio questo: avresti dovuto avere delle informazioni più precise prima di applicare questo algoritmo per soddisfare, con tranquillità, il tuo bisogno di dissetarti in una calda notte estiva.
Ciò che voglio dirti con l'esempio di cui sopra è che noi tutti, prima di compiere una qualsiasi azione, abbiamo sempre dei dati di partenza, possediamo un processo mentale (anche inconscio) per analizzare ed utilizzare questi dati e, soprattutto, abbiamo un obiettivo finale che vogliamo raggiungere in modo più o meno preciso ed efficiente.
I problemi della valutazione online
Il motivo per cui ti consiglio vivamente di non usufruire di programmi miracolosi di valutazione online non è ovviamente il fatto che vi sia di mezzo uno strumento digitale basato su di un algoritmo; ma è perché tutti questi algoritmi, che ti promettono di valutare con precisione una casa online, sono costruiti su basi errate.
In altre parole, prendendo spunto dall'esempio di sopra, hanno tutti come dato di partenza il fatto che tu abbia una bottiglia d'acqua in frigorifero, quando invece potresti non averla! I dati che costituiscono la loro base, quindi, non sono affidabili e questo per uno o più dei seguenti motivi:
  1. Hanno pochi dati;
  2. hanno dati troppo generici per essere attendibili;
  3. hanno molti dati ed anche specifici, ma sono elaborati male e quindi il risultato non può essere attendibile;
  4. non riescono ad aggiustare i risultati in base a parametri specifici, che poi sono le singole caratteristiche tali da rendere un immobile diverso da tutti gli altri usati come dati di partenza per il confronto.
Adesso entrerò più nello specifico di questi problemi dei sistemi di valutazione online basandomi sui risultati che forniscono, ossia sulle valutazioni.
Una quadratura del cerchio impossibile
Come prima cosa, i risultati che ti vengono forniti sono molto generici; in più di un caso, infatti, i sistemi di valutazione online che ho testato - e li ho testati tutti, nessuno escluso - mi fornivano una differenza di prezzo troppo elevata - nello specifico, dai 200.000 ai 300.000 euro! La differenza era quindi di ben 100.000 euro.
Questa differenza, però, non riguarda qualche spicciolo che lasciamo di mancia al ristorante dove ci hanno servito bene… Domandati, ad esempio, quanto tempo impiegheresti a mettere da parte 100.000 euro per colmare questa differenza così grande. Dubito fortemente, quindi, che ci sia una qualche persona - venditore od acquirente che sia - che possa trovare di una qualche utilità una forbice di prezzo con un margine di errore così grande. Il margine di errore è ENORME!!!!!!
Altre volte, invece, il risultato è falsato dal modo in cui è strutturato l'algoritmo. Molti siti che offrono la valutazione online, infatti, usano come campione statistico da analizzare l'andamento delle richieste nella città dove è ubicato l'immobile oggetto della valutazione. Una volta che hanno processato questi dati, forniscono la valutazione.
Il problema insuperabile è che in ogni città le zone sono molto diverse tra di loro e, quindi, accade che una zona tenga il mercato - sia come prezzi che come attrattività - meglio di un'altra. Ma anche se volessimo considerare le case presenti in una stessa zona, gli immobili, ovviamente, non sono tutti uguali; bensì variano come superficie, stato conservativo, piano, esposizione, vista, distribuzione degli spazi, anno di costruzione, materiali impiegati, impianti installati e così via. Quindi, come si fanno ad equiparare case molto diverse tra loro pur presenti nella stessa zona? La piattaforma di valutazione online ha un algoritmo che tenga conto di tutto ciò? La risposta è molto semplice: NO, NO, NO E POI ANCORA NO; ASSOLUTAMENTE NO! La piattaforma ha un algoritmo che fa “di tutta l'erba un fascio” e, pertanto, non può essere attendibile, non può fornirti un dato reale e veritiero.
Molte piattaforme hanno provato ad ovviare a questo problema inserendo i dati delle quotazioni OMI (acronimo di Osservatorio del Mercato Immobiliare), e qui veramente c'è da ridere di gusto - ma anche da piangere, a seconda di quale lato si guarda la situazione assurda - per quanto si è caduti nel ridicolo… Questi dati, infatti, non sono per nulla attendibili, anche se si tratta di dati ufficiali forniti dall'Agenzia delle Entrate, ed il fatto che non siano attendibili lo affermo non solo basandomi sulla mia esperienza, ma anche su come si sono espresse la Suprema Corte di Cassazione, la Banca d'Italia, vare Commissioni Tributarie Regionali e Provinciali e soprattutto - udite, udite, perché qui adesso si scivola nell'assurdo tipicamente italiano - persino l'OMI stessa…
Qui sotto allego un file immagine a riprova di quanto da me affermato con i relativi riferimenti giuridici.
La ridicolaggine dell'OMI
La ridicolaggine dell'OMI
Ma passiamo oltre la barzelletta chiamata OMI; un altro errore molto comune tra i sistemi di valutazione online è quello che il portale di valutazione analizza tutti gli immobili in vendita il cui annuncio è inserito sulla rete senza considerare che molti di essi sono messi in vendita a prezzi esosi e, pertanto, sono sul mercato e lì sono destinati a rimanere per moltissimo tempo (quasi certamente sono già lì da moltissimo tempo…).
Questi immobili, per la verità, sono la maggioranza; se il loro valore è di 100.000 euro, essi sono messi in vendita a 150.000 euro (il cosiddetto “Margine di Trattabilità”, questo non va dimenticato MAI); ed è il prezzo con il quale sono messi in pubblicità il dato che questi sistemi di valutazione online prendono per buono - anche se l'immobile non viene poi venduto - , non certo il loro “prezzo di vendibilità”.
Altra considerazione, se un immobile viene immesso sul mercato a prezzo di mercato, vi rimane per poco, in quanto viene acquistato da qualcuno nel giro di un paio di mesi circa (e non di più se è “a prezzo”). Quindi, se il sistema di valutazione prende come paragone immobili che sono sul mercato da anni - ma il sistema non può che prendere quelli, dato che gli immobili venduti vanno fuori dalla rete - , è chiaro che il risultato ottenuto non può essere veritiero, in quanto se un immobile è da molto tempo sul mercato la ragione è una sola, il prezzo è fuori mercato! E quindi che valutazioni attendibili posso fornire se questi sistemi si basano su immobili difficilmente vendibili perché troppo cari?
Insomma, come hai avuto modo di vedere, sono molti i fattori critici di questi sistemi di valutazione online, così critici da rendere i risultati inattendibili nella quasi totalità dei casi. Tuttavia, le soluzioni per avere delle valutazioni corrette esistono, ed ora ti svelerò quali sono.
Ma prima ti voglio confidare una cosa: più sopra ti ho scritto che ho testato questi portali, ma non ti ho detto che li ho testati su casa mia; ebbene, dalla mia esperienza di consulente immobiliare, l'appartamento di mia proprietà a mio giudizio è vendibile con un prezzo che varia dai 200.000 € ai 230.000 €; ebbene, tutti questi servizi di valutazione online me lo hanno valutato dai 255.000 euro ai 340.000 euro. FANTASCIENZA PURA!
Ma la cosa veramente divertente sai quale è? Che dopo che ho fatto queste valutazioni - lasciando i miei recapiti altrimenti il risultato non me lo avrebbero mandato… - sono stato contattato praticamente da tutte le agenzie immobiliari del mondo…
Quindi il sistema quale è? Semplicemente questo: tu privato, vuoi valutare un immobile e ti avvali di questi sistemi fallaci online; per avere la cifra - sbagliata, come ti ho dimostrato - devi lasciare i tuoi recapiti, che vengono girati evidentemente ad agenzie immobiliari che pagano un surplus a questi portali al fine di avere i dati di chi ha richiesto una valutazione in buonafede. Chiaramente partono dal presupposto che se richiedi una valutazione è perché pensi di vendere il tuo immobile.
A parte che io non ho mai aderito a questo sistema (infatti mi sono sempre rifiutato di farlo per una questione etica e morale), a me sembra qualcosa di veramente ingannevole. O sbaglio? Tu che ne pensi? Mandami un commento perché il tuo parere mi interessa!
Ma andiamo avanti, perché ora ti svelo che non tutti gli strumenti informatici sono da evitare, basta solamente scegliere quelli corretti…
Gli strumenti digitali veramente utili
Se da un lato i software di valutazione presentano molti elementi critici, dall'altro però esistono dei software davvero utilissimi per acquisire informazioni fondamentali al fine di realizzare una corretta valutazione. Questi, però, non sono programmi accessibili per il grande pubblico e non sono disponibili gratuitamente online (costano davvero tanto); inoltre, vanno anche utilizzati correttamente, in quanto non forniscono delle risposte immediate e semplici da capire per chi non sia del mestiere.
Premesso che la visita presso un immobile oggetto della valutazione è un passaggio più che obbligato per avere un risultato attendibile, solamente dopo di ciò inizia il lavoro di ricerca di tutti quei dati indispensabili per potere effettuare una valutazione precisa, corretta e veritiera.
Ad esempio, in agenzia utilizzo alcuni software molto utili che consentono di estrapolare tutte le compravendite di immobili avvenute in Italia per ogni città, zona e via (anche palazzo se necessario). Quindi, se tu mi chiedessi una valutazione per il tuo immobile che vuoi vendere o per un immobile che vorresti acquistare, inizierei prendendo esattamente le compravendite avvenute nella zona di riferimento con tanto di prezzi e caratteristiche da potere confrontare.
Successivamente, farei una valutazione analitica dell'immobile e, per renderla ancora più precisa, la confronterei con l'andamento del mercato attuale. Infine, andrei a valutare nello specifico tutte le caratteristiche che rendono unico l'immobile e che faranno la differenza nella fase di compravendita, quali l'organizzazione degli spazi, il piano, la luminosità, la vista che si gode, le condizioni dell'immobile e così via. Poi, per essere ancora più sicuro del valore della stima, incrocerei questi dati con quelli degli immobili simili venduti negli stabili vicini.
Come puoi notare, a differenza di un algoritmo standardizzato che non può selezionare i dati “buoni” da quelli “cattivi”, l'essere umano può usare il suo raziocinio per decidere di cosa tenere conto e cosa scartare, e con che grado di precisione effettuare la stima di un immobile.
I sistemi di valutazione online, invece, sono obbligati a fare in modo che uno stesso algoritmo vada bene per ogni situazione - e non potrebbero fare diversamente - , sia se si sta valutando una villa sul lago di Como, che un monolocale seminterrato ad Acireale (magari anche abusivo…). Inutile sottolineare che, quando si generalizza troppo, il margine d'errore è mastodontico.
Quindi, la cosa migliore è quella di mettersi sempre nelle mani di un professionista che abbia metodo, esperienza e dati tali da essere in grado di effettuare una valutazione corretta. Io, ad esempio, utilizzo un metodo di valutazione suddiviso in 6 passaggi obbligati e fondamentali, atti al raggiungimento del reale valore di commerciabilità di un dato immobile; ecco, nello specifico in cosa consiste…
Il sistema di VALUTAZIONE SMART in 6 step
STEP 1 - LA VISITA
Il primo passaggio obbligato del nostro sistema di valutazione consiste nel prendere visione dell'immobile, annotando come è fatto, la distribuzione interna, quali sono le sue pertinenze, l'anno di costruzione e di eventuale ristrutturazione, quale è lo stato degli impianti, quale è il contesto in cui si trova, a quanto ammontano le spese condominiali, e di tutte quelle altre caratteristiche che inevitabilmente incidono sul prezzo di vendita.
STEP 2 - LA DOCUMENTAZIONE
Al fine di effettuare una corretta valutazione, è necessario e fondamentale visionare anche tutta la documentazione riguardante l'immobile. Mi riferisco alle schede catastali per vedere se sono conformi allo stato di fatto o se sono state effettuate delle modifiche che dovranno essere obbligatoriamente sanate per procedere alla vendita. Le schede catastali, inoltre, mi serviranno per calcolare la superficie dell'immobile e delle sue pertinenze.
Un altro documento che dovrò acquisire è l’atto di provenienza dell'immobile; questo, in primis, per verificare chi sia l'effettivo proprietario, ma anche per verificare se l'unità immobiliare è pervenuta attraverso compravendita, successione oppure donazione.
Gli ultimi documenti di cui avrò bisogno per completare il secondo step della valutazione sono la certificazione energetica e l’attestazione di eventuali vincoli, servitù iscrizioni e trascrizioni gravanti sull'immobile.
STEP 3 - LA SUPERFICIE
Una volta visionato l'immobile ed acquisita la documentazione, non procedo con l'attribuzione del valore della casa, ma passo al calcolo della superficie commerciale. La superficie commerciale differisce da quella utile, nel senso che la prima è quella comprensiva di muri e di pertinenze rapportate con vari coefficienti di valutazione; la seconda riguarda il calpestabile.
ATTENZIONE: ricordati sempre che, quando vendi/acquisti un immobile, tu stai vendendo/acquistando la superficie commerciale, e non solamente il cosiddetto calpestabile, ed è sulla prima che si devono effettuare tutti i calcoli del caso.
STEP 4 - LE COMPARAZIONI
Una volta individuate le caratteristiche e calcolata la superficie commerciale, entro nel vivo dell'analisi di mercato, cioè inizio ad analizzare le case simili che sono state vendute negli ultimi mesi nella stessa zona dell'immobile oggetto della valutazione, con i relativi tempi di vendita.
Ma aspetta, perché fare un'analisi di mercato della zona? Semplice, ricordati sempre che il prezzo di un immobile non lo fai tu e non lo stabilisce nessun agente immobiliare: il prezzo di una casa lo fa solamente il mercato. Piaccia o no è così!
Come agenzia di intermediazione immobiliare, abbiamo un registro delle vendite effettuate in cui annotiamo tutti i parametri utili e questo ci permette di avere un algoritmo di confronto quasi infallibile, in quanto è mediato dal nostro raziocinio di esperti del settore.
STEP 5 - IL MERCATO DELLA ZONA
Oltre a mettere a confronto la tua casa ancora da vendere con quelle simili già vendute, prendo in esame anche tutti quegli immobili presenti in zona - ed equiparabili al tuo - che sono ancora in vendita, analizzando da quanto tempo sono in vendita ed a quale prezzo.
Infatti, se un immobile è sul mercato da più di 6 mesi significa solamente una cosa: il prezzo di vendita non è congruo al mercato e, pertanto, deve essere rivisto se si vuole arrivare a vendere; questo è un dato di fatto incontrovertibile!
STEP 6 - ATTRIBUZIONE DEL VALORE
Dopo avere svolto queste analisi e, con la situazione del mercato ben chiara, allora e solamente allora potrò attribuire il valore di mercato all'immobile da vendere/acquistare. A differenza della valutazioni fatte da altre agenzie a seduta stante e quindi imprecise, infatti, la nostra VALUTAZIONE SMART ti permetterà di vendere/acquistare casa nel più breve tempo possibile perché il prezzo sarà congruo al mercato reale, senza illudere nessuno con valutazioni gonfiate al fine di prendere l'incarico e senza promesse inutili in quanto difficilissime da mantenere.
Potrebbe anche succedere che il prezzo che assegno al tuo immobile non corrisponda alle tue aspettative ma, come ho scritto prima, il prezzo non lo facciamo né io agente immobiliare, né tu proprietario, bensì il mercato; ed il mercato segue regole per lo più matematiche e, quindi, insindacabili per definizione!
Conclusioni
Spero di esserti stato d'aiuto e che darai meno peso alle valutazioni online, affidandoti invece alla consulenza di un professionista serio che ti saprà guidare e consigliare per il meglio.
Nelle prossime newsletter ti racconterò delle disavventure istruttive accadute a dei clienti (per essere precisi saranno 11 case history che ti terranno compagnia per tutto il mese di settembre), proprio per mostrarti quanto un'accurata e precisa valutazione dell'immobile sia di fondamentale importanza sia per acquistare che per vendere in tutta sicurezza.
A presto,
P.S.: Cerchi casa? Vuoi vendere il tuo immobile?
Non hai ancora trovato la casa dei tuoi sogni? Lasciaci la tua richiesta. La cerchiamo noi per te!
Non sai a quali professionisti rivolgerti per vendere il tuo immobile?
Qualunque sia la tua esigenza immobiliare, contattaci ai link che ho riportato qui di seguito ed io personalmente entro 24 ore mi metterò in contatto con te per ascoltare le tue esigenze e - soprattutto - per soddisfarle!
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Palermo, Via Francesco Lo Jacono 6