Brycks

Door Michel van 't Klaphek

Wat als de grond onder je huis verdwijnt? 🌊

#24・
32

edities

Meld je aan voor mijn nieuwsbrief

Door je te abonneren, ga je akkoord met de Voorwaarden en Privacybeleid van Revue en begrijp je dat Brycks jouw e-mailadres zal ontvangen.

Wat als de grond onder je huis verdwijnt? 🌊
Door Michel van 't Klaphek • Editie #24 • Bekijk online
Goedemorgen. Welkom bij je favoriete vastgoednieuwsbrief. Alvast een prettig Paasfeest (of succes met de Ramadan). Voor nu gaan we het even ‘gewoon’ ouderwets over de stenen wereld hebben.
In deze editie van Brycks:
  • Woningmarkt koelt af. Een beetje. Soort van. 💨
  • Kleine grote spelers op de kantorenmarkt 🏢
  • Stijgende zeespiegel en de huizenmarkt ⛵

Woningmarkt lijkt over kookpunt heen
Beeld: Trouw.
Beeld: Trouw.
Heet. De prijzen van koopwoningen stegen vorig jaar in Nederland harder dan in elk ander land in West-Europa, blijkt uit gegevens van Eurostat, een Europees statistiekbureau.
Koud. Toch lijkt het erop dat de markt voor koopwoningen eindelijk ietwat afkoelt. Uit cijfers van makelaarsvereniging NVM en Brainbay blijkt dat er afgelopen kwartaal meer huizen te koop zijn gezet, minder huizen zijn verkocht en de huizenprijs voor het eerst in 10 (!) jaar meer dan 2 procent lager is dan een kwartaal eerder. Dat laatste stukje is ietwat verwarrend, maar het komt hierop neer: de huizenprijzen zijn wederom gestegen, maar minder hard dan in eerdere kwartalen. Dat is goed nieuws, denk ik?
Sam Trompert 🎺
Voor het eerst sinds 2019 zien de makelaars van de NVM dalende huizenprijzen (tov het vorige kwartaal!). Onno Hoes heeft 'het gevoel dat het wat langer kan' aanhouden. Sterker: hij hoopt er bijna op! #huizenprijzen #rtlz
https://t.co/pY4pwwscNt https://t.co/Kh2hmRqtP6
Bries. De NVM spreekt van een “licht briesje” op de nog steeds oververhitte woningmarkt. De gemiddelde woningprijs kwam uit op 428.000 euro, oftewel een stijging van 13,7 procent ten opzichte van een jaar eerder.
17 procent. Zowel de NVM als de Rabobank verwachten niet dat de huizenprijzen binnenkort gaan dalen. “Wel gaat de huizenprijsgroei afzwakken de komende tijd”, aldus econoom Carola de Groot in gesprek met RTL Nieuws. De bank gaat ervanuit dat de gemiddelde woningprijs dit jaar met ruim 17 procent stijgt. Volgend jaar zou het om een stijging van 5,5 procent gaan.
CBS
Wat dreef de stijgende prijzen van #koopwoningen? @phvmulligen kijkt naar de rol van de hypotheekrente, inkomens, de woningvoorraad en de bevolkingsontwikkeling. https://t.co/qkO1XBanSv
Bezorgd. Van de NVM zelf, De Nederlandsche Bank, het CBS tot aan de banken: vrijwel alle experts vinden dat het nog te vroeg is om echte conclusies te trekken.
Zo zegt NVM-voorzitter Onno Hoes in een persbericht dat de invloed van de Russische invasie in Oekraïne, de stijgende hypotheekrente en hogere energiekosten nog maar gedeeltelijk in de kwartaalcijfers zitten. Het is daardoor lastig om te voorspellen of de afkoeling tijdelijk, of permanent is. Twee jaar geleden voorspelden bijvoorbeeld vrijwel alle experts dat de coronapandemie de huizenprijzen zou drukken, maar het tegenovergestelde gebeurde. In werkelijkheid zijn huizen alleen maar duurder geworden.
Gekte. Zoals Trouw (€) schrijft: de grote gekte op de huizenmarkt is waarschijnlijk nog lang niet voorbij. EenVandaag zette daarom op een rijtje wat er moet gebeuren om huizen wél weer betaalbaar te maken.
Beeld: vaarwel, Capsule Tower
Beeld: Wikimedia
Beeld: Wikimedia
Naar de vlakte. De kenmerkende Capsule Tower in Tokyo gaat verdwijnen. Bloomberg ging buurten en schreef er een fraai stuk (met Nederlands tintje) over.
Kantorenmarkt: kleine spelers doen grote zaken
Beeld: Pexels
Beeld: Pexels
Comeback. Niet geheel verassend deed de Nederlandse kantorenmarkt afgelopen jaar betere zaken dan in 2020. De vraag naar kantoren trok vooral in de tweede helft van 2021 aan. Dat en meer blijkt uit Kantorenmarkt 2022, het jaarverslag van NVM Business.
Kleine spelers. Volgens NVM Business namen bedrijven vorig jaar 1,2 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte op. Dat is 30 procent meer dan in 2020. De belangenclub geeft aan dat vooral relatief kleine bedrijven meer investeerden in nieuwe kantoren, of hun bestaande kantoor uitbreidden.
  • In totaal werd in 2020 voor 4,87 miljoen vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Dat is 8 procent minder dan in 2020. Wat vooral opvallend is, is dat de daling bij kleine oppervlakten aanwezig is. Dit betekent dat vooral kleinere bedrijven actiever waren op de kantorenmarkt.
Beeld: NVM Business
Beeld: NVM Business
Verschillen. Je kunt niet over één kantorenmarkt spreken. Er zijn namelijk grote regionale verschillen.
Uit het jaarverslag blijkt bijvoorbeeld dat er volop kantoorruimte in Flevoland is, met relatief weinig vraag. Friesland heeft daarentegen een veel krappere markt, met minder aanbod. Volgens NVM Business heeft met name Zuid-Holland een gezonde balans op de kantorenmarkt. Vastgoedadviseur Cushman & Wakefield voegt daaraan toe dat Amsterdam echter onverminderd dé populairste kantoorlocatie van Nederland blijft.
Toekomst. Net als bij de koopwoningmarkt, durven experts zich momenteel niet te wagen aan voorspellingen over de toekomst. Daarvoor zijn er namelijk teveel ‘onzekerheden’, waaronder de stijgende bouw- en materiaalkosten, inflatie en de oorlog in Oekraïne. Volgens NVM Business kan het grofweg twee kanten op:
  1. Het positieve scenario: de huidige hoge energiekosten zorgen ervoor dat kantoren (op de lange termijn) duurzamer worden.
  2. Het negatieve scenario: de oplopenede rente, stijgende bouwkosten en oorlog zorgen voor onzekerheid op de kantorenmarkt.
Huizen onder water, maar dan letterlijk
Beeld: Kindel Media via Pexels
Beeld: Kindel Media via Pexels
Grond. De waarde van een huis, kantoor of ander gebouw wordt grotendeels bepaald door de grond waar het op staat. Mensen steken zich voor tonnen in de schulden, mede omdat ze verwachten dat het land waarop hun onderkomen staat flink in waarde gaat stijgen.
Maar wat als dat land verdwijnt? Vrij Nederland (€) schreef een fantastisch artikel over de impact van klimaatverandering op de huizenmarkt. Dit zijn de belangrijkste conclusies:
  1. De prijs van een huis staat niet in verhouding tot de eventuele impact van klimaatverandering, zo laat een vrij triviale vergelijking zien. In een plaats als Gouda, dat de twijfelachtige eer heeft tot de laagste plaatsen in Nederland te behoren, is de gemiddelde huizenprijs zo'n 3500 euro per vierkante meter. In Enschede, dat gemiddeld 40 meter boven NAP ligt, ben je rond de 2900 euro per vierkante meter kwijt.
  2. Grond is onderbelicht. In de risicoanalyses van banken, overheden en huizenkopers wordt stelselmatig één ding over het hoofd gezien: of de grond waarop dat huis staat wel blijft. En dat is wrang, want Nederland gaat de gevolgen van de stijgende zeespiegel de komende tientallen jaren flink merken. Uit een rapport van ABN Amro (uit 2020) blijkt bijvoorbeeld dat bij een enkele overstroming in de Randstad, de huizenprijzen direct tussen de 5 en 30 procent kunnen dalen.
  3. Het gevaar is groot. De kans op overstromingen in Nederland, de minst minimale vorm van klimaatverandering, is groot. Wetenschappers noemen de kans op een ‘middelmatige overstroming’ (waarbij het water tot 50 centimeter hoog komt) in de regio van Gouda groot. Dit betekent dat zo'n overstroming minstens eens per 30 jaar voorkomt. Niet geheel verrassend lopen huizen in het Westen van Nederland en langs de grote rivieren ook het meeste risico.
  4. Advies. Verder concludeert Vrij Nederland dat blijven investeren in de Randstad gezien de klimaatverandering niet slim is. Op de lange termijn is het immers niet houdbaar, hoe langzaam of hard de waterspiegel ook stijgt.
  5. Advies #2. Martijn Stroom, gedragseconoom aan de Universiteit van Maastricht, pleit in het stuk voor een speciaal klimaatlabel bij de verkoop van huizen. Kopers moeten hierdoor geïnformeerd worden over het risico dat ze lopen dat hun stulpje onder water komt te staan.
  6. Onderschatting. Volgens Stroom bagatelliseren veel mensen de risico’s van de stijgende zeespiegel, omdat men denkt dat de dijken ze wel beschermen. “De huizenmarkt is nu zo extreem oververhit dat klimaatrisico’s geen rol spelen. Maar dat zou wel moeten”, aldus Stroom. “Prima als ze nu in de Zuidplaspolder zes meter onder NAP gaan bouwen. Maar zeg er dan wel eerlijk bij dat die huizen maar vijftig jaar meegaan.”
Verder schreef Fast Company afgelopen week een artikel over een advies van de IPCC. Het klimaatpanel van de Verenigde Naties heeft berekend dat 72 procent van alle uitstoot in 2020 uit steden kwam. De klimaatonderzoekers geven daarom aan dat steden opnieuw ontworpen moeten worden om klimaatverandering zoveel mogelijk te voorkomen, en in te spelen op de mogelijke gevolgen ervan.
Ook je aandacht waard:
  • Belastingverandering. Vanaf 2025 gaan beleggers niet alleen belasting betalen over het inkomen uit hun bezittingen, maar ook over waardestijgingen van aandelen en vastgoed. Het kabinet kiest hiervoor omdat het huidige belastingstelstel onwettig is. Het Financieel Dagblad praat je bij.
  • Nog meer verandering. Ook de verhuurderheffing gaat op de schop. Deze heffing, waardoor verhuurders van sociale huurwoningen belasting moeten betalen over de waarde van hun woningen, wordt afgeschaft. Tenminste, daarvoor is een voorstel ingediend die hoogstwaarschijnlijk wordt aangenomen, schrijft de Woonbond.
  • De BBC schreef een fijne longread over … Almere! Nederlands achtste stad (naar grootte) is volgens de Britten een grootschalig experiment naar de toekomst van ruimtelijke ordening.
  • Hoe verplaats je een stad? Dat is het onderwerp van gesprek in deze nieuwe podcast van Failed Architecture. In deze aflevering gaat het over de Zweedse stad Kiruna. Daar wordt momenteel een hele stad verplaatst. Dat gebeurt niet vanwege klimaatverandering, maar omdat er een ijzerertsmijn onder de stad is gevonden. Dé centrale vraag in de podcast is daarom: hoe tijdelijk is een stad?
  • 3 miljoen. Roddelkoning Albert Verlinde heeft zijn huis in Amsterdam Oud-Zuid te koop gezet voor 2,95 miljoen euro. Wie goed onderhandelt krijgt de banken en stoelen met dierenprintjes misschien wel gratis bij.
Beeld: Funda
Beeld: Funda
Groetjes thuis, Michel
💖 Uiteraard mag je deze nieuwsbrief doorsturen naar mensen, leuk dat je het vraagt!
✨ Je kunt mij volgen, met tips bombarderen, terechtwijzen en/of mijn achternaam belachelijk maken (ben ik gewend) via LinkedIn en Twitter. Zie ik je daar!
Vond je deze editie leuk?
Michel van 't Klaphek

Nieuwsbrief over ruimtelijke ordening en vastgoed. Tweewekelijks praten we je bij over het wel en wee in de stenenschuiverij. 🏘️

Klik hier om je uit te schrijven.
Als deze nieuwsbrief doorgestuurd is en je wilt je aanmelden, klik dan hier.
Gemaakt door Michel van 't Klaphek met Revue.
Derde Drift 5, 9712EP Groningen