Bekijk profielpagina

Waarom bouwen we huizen waar niemand in gaat wonen? 🏠

Waarom bouwen we huizen waar niemand in gaat wonen? 🏠
Door Michel van 't Klaphek • Editie #16 • Bekijk online
Goedemorgen. Welkom bij je favoriete vastgoednieuwsbrief. Ik had afgelopen week tentamens en hopelijk is dat beter gegaan dan de Omgevingswet.
In deze editie van Brycks:
  • Omgevingswet is uitgesteld (ja, alweer) 👀
  • Er is helemaal geen woningtekort 🧱
  • Slimme stad, boze bewoners 😠

Vier keer is (hopelijk) scheepsrecht
Beeld: Aedes.
Beeld: Aedes.
Tegenvaller. De omvangrijke Omgevingswet is voor de vierde keer uitgesteld. Dat maakte Hugo de Jonge, kersvers minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, afgelopen week bekend. De wet kan volgens De Jonge nog niet worden ingevoerd vanwege ICT-problemen bij de overheid.
Even terug. Wat is de Omgevingswet eigenlijk? Het is de bedoeling dat deze “kollossale planologische wet” tientallen losse wetten en duizenden Algemene Maatregelen van Bestuur (die losser is opgesteld dan een wet, en daardoor flexibeler is om mee te werken) gaat bundelen. Dat is handig, want hierdoor krijgen gemeenten en provincies één loket voor het regelen van vergunningen.
Dit klinkt simpel, maar dat is het niet. Experts noemen de Omgevingswet namelijk de grootste wetswijziging sinds de grootse grondwetsherziening van 1848. Dit komt omdat alle Nederlandse gemeenten, provincies en waterschappen ermee te maken krijgen en er (tien)duizenden regels in één groot systeem gepropt worden (het Digitaal Stelsel Omgevingswet).
Dit systeem blijkt vanwege de complexiteit niet goed te werken en daarom durft de overheid het nog niet aan. De overheid wil dit systeem bouwen zodat burgers in de toekomst alle regels omtrent de ruimtelijke ordening in één systeem kunnen bekijken.
En nu dan? De minister vertelde de Tweede Kamer afgelopen week nog niet zeker te weten wanneer de controversiële en allesomvattende wet wél kan worden ingevoerd. Hij hoopt op 1 oktober, maar het kan ook 1 januari 2023 worden.
Hoezo woningtekort?
Beeld: Pexels.
Beeld: Pexels.
Leeg. Amsterdam is de meest overkookte woningmarkt van Nederland, maar toch staan er steeds meer huizen leeg. Vooral in de vrije sector loopt de leegstand flink op. Dat blijkt uit cijfers van Watson + Holmes, dat namens vastgoedbedrijf MVGM marktonderzoek deed.
Verdubbeling. In 2021 stond ongeveer 6 procent van de Amsterdamse huurwoningen in de vrije sector leeg. In 2020 was dit nog ‘slechts’ 3 procent. 6 procent lijkt misschien weinig, maar het komt er dus op neer dat ruim 4000 woningen in de hoofdstad afgelopen jaar (deels) onverhuurd bleven. Een kleine nuance bij dit onderzoek is trouwens wel dat het gebaseerd is op de portefeuille van MVGM, dus je kunt geen totaalbeeld schetsen.
Hierdoor staan steeds meer Amsterdamse woningen leeg:
  • Expats vlogen massaal de stad uit toen de coronacrisis uitbrak en komen (vooralsnog) slechts mondjesmaat terug.
  • Verkeerd aanbod. De toegenomen leegstand zit vooral in het dure segment (vanaf 1250 euro per maand), waar historisch gezien weinig vraag naar is. In het rapport staat dat er een “duidelijke mismatch” is tussen vraag en aanbod op de huurwoningmarkt. Dat komt overeen met de cijfers die woningverhuurwebsite Pararius laatst naar buiten bracht. “De rek is eruit,” zei directeur Jasper de Groot van Pararius toen. “Op een gegeven moment zit er een maximum aan wat mensen kunnen en willen betalen.”
Beeld: Parool.
Beeld: Parool.
010. Ook in Rotterdam staan een hoop dure, exclusieve huurwoningen stof te vangen. Sterker nog, in 010 nam de leegstand het hardst toe. In de eerste drie kwartalen van 2021 stond maar liefst 8.5 procent van de huurwoningen in het dure segment leeg, schrijft het AD. De verwachting is dat dit percentage voorlopig nog toeneemt, bijvoorbeeld omdat er nog altijd veel huurwoningen in het topsegment bijgebouwd worden.
De oplossing voor dit probleem lijkt simpel: bouw geen dure huurwoningen, maar betaalbare huizen. Je bent ervan verzekerd dat die zo verhuurd zijn.
De hoogste (en peperdure) woontoren van Nederland: Zalmhaven in Rotterdam.
De hoogste (en peperdure) woontoren van Nederland: Zalmhaven in Rotterdam.
Zo simpel is het echter niet. Dit komt vooral door de manier waarop projectontwikkelaars naar projecten kijken. Zij rekenen, in tegenstelling tot consumenten, vanuit een prijs per vierkante meter. Wanneer een project bijvoorbeeld 10 miljoen euro kost, dan wordt berekend met welke huurprijs dat kan worden gefinancierd.
Vanwege allerlei oorzaken is het voor ontwikkelaars vaak lucratiever om dure huurwoningen te bouwen, zelfs wanneer het risico op leegstand iets groter is. Huurders denken de andere kant op. Zij hebben een maximaal maandbudget en kunnen hier weinig van afwijken.
Oplossingen. Zoals wel vaker in het leven is er niet één magisch trucje om alle problemen op te lossen. Gemeenten zetten in ieder geval volop in op het invoeren van opkoopbeschermingen. Hierdoor moeten huizenkopers zelf in het pand gaan wonen en wordt het direct doorverhuren onmogelijk. In Amsterdam gaat deze maatregel ironisch genoeg op 1 april in.
Slimme stad, boze bewoners
Screenshot van de petitie.
Screenshot van de petitie.
Onrust. Het is hommeles in Apeldoorn. Inwoners klagen steen en been over de 500 kleine, witte kastjes die recent aan lantaarnpalen zijn opgehangen. Deze zogeheten multipoints vormen een digitaal netwerk en zijn door Apeldoorn besteld om een smart city te worden.
De stad wil de kastjes gebruiken om het leven van inwoners en bedrijven makkelijker te maken. Het is de bedoeling dat je op den duur bijvoorbeeld via een app direct een parkeerplek in de stad kunt reserveren. De slimme kastjes hebben immers gezien dat er een plekje vrij is.
Het Oostenrijkse bedrijf RadioLED heeft de multipoints een paar maanden geleden opgehangen en het is de bedoeling dat de kastjes nog voor het tweede kwartaal aangezet worden. Tenminste, als de onrust onder de bevolking niet te hard toeneemt.
Protest. Er is inmiddels een petitie gestart die 1800 keer is ondertekend. De initiatiefnemers hebben vooral kritiek op de communicatie vanuit RadioLED en de gemeente Apeldoorn. De witte kastjes werden bijvoorbeeld vanuit het niets opgehangen, zelfs zonder een persbericht uit te sturen. Ook is er onduidelijkheid rondom de motieven van RadioLED, dat bijna 18 miljoen euro in het digitale netwerk investeert.
Beeld: RadioLED.
Beeld: RadioLED.
Smart cities. Nederlandse steden doen er van alles aan om steeds slimmer te worden. Het meest sprekende voorbeeld hiervan is Brainport Smart District, een slimme stadswijk in aanbouw in Helmond. Deze wijk kreeg een paar jaar geleden veel media-aandacht vanwege de privacyaspecten. Het is bijvoorbeeld de bedoeling dat bewoners korting krijgen op de woninghuur wanneer zij meer persoonlijke data delen.
Toevallig ging de bachelorscriptie van ondergetekende (mede) over deze digitale stadswijk. Mocht je deze zondag echt niets beters te doen hebben kun je hier alles lezen over hoe goed de privacy van bewoners nou echt gewaarborgd is in Helmond. De scriptie is in 2020 ingeleverd en met een 8.2 beoordeeld. Ik weet dat mijn toenmalige scriptiebegeleider deze nieuwsbrief leest, dus dat witte voetje laat ik zeker niet liggen.
Ook je aandacht waard:
  • Bouwen. Weet de overheid zelf wel hoeveel huizen er de komende jaren gebouwd gaan worden? Het antwoord is “nee”, aldus Follow The Money (FTM). Deze website deed onderzoek naar de bouwplannen van alle Nederlandse gemeentes en komt uit op een aantal van 1.2 miljoen. Dat is opvallend, want in het Regeerakkoord staan ‘slechts’ 1 miljoen huizen. Verder betwijfelt FTM of het gaat lukken om zoveel huizen te bouwen, want veel plannen zijn allesbehalve zeker. Wat de overheid in ieder geval moet doen? Meer de leiding pakken, zo luidt de conclusie van een door Deloitte uitgevoerd onderzoek.
  • Digitaal vastgoed. Als het aan de grote techbedrijven ligt gaan we de komende jaren allemaal de ‘metaverse’ in. Wat je ook van deze kruising tussen Second Life en het echte leven vindt, er gaat al flink geld in om. Volgens een Amerikaans onderzoek is er inmiddels 500 miljoen dollar in virtueel vastgoed gestoken. Of dat een goede investering is, weet niemand. Veel experts zijn van mening dat beleggen in virtueel vastgoed veel riskanter is dan ‘echte’ grond kopen, want ja, wat koop je eigenlijk? Er zijn momenteel bijvoorbeeld een aantal grote platformen om in de metaverse mee te handelen, maar niemand weet welke platform uiteindelijk gaat overleven.
  • Meer kantoren, minder horeca. De interesse in commercieel vastgoed - waaronder kantoren en bedrijfsruimtes - is vorig jaar toegenomen, schrijft de zakelijke tak van Funda. Er was juist, heel verrassend, minder interesse voor horecalocaties.
Filmpje: zo ziet een molen er van binnen uit
Bedankt voor het lezen, en tot de volgende! 👋
Vond je deze editie leuk?
Michel van 't Klaphek

Nieuwsbrief over ruimtelijke ordening en vastgoed. Tweewekelijks praten we je bij over het wel en wee in de stenenschuiverij. 🏘️

Klik hier om je uit te schrijven.
Als deze nieuwsbrief doorgestuurd is en je wilt je aanmelden, klik dan hier.
Gemaakt door Michel van 't Klaphek met Revue.
Derde Drift 5, 9712EP Groningen