Bekijk profielpagina

Waar en hoe gaan we bouwen, bouwen, bouwen? 🏗️

Waar en hoe gaan we bouwen, bouwen, bouwen? 🏗️
Door Michel van 't Klaphek • Editie #20 • Bekijk online
Goedemorgen. Welkom bij je favoriete vastgoednieuwsbrief.
In deze editie van Brycks:
  • Oorlog en vastgoed 🧱
  • Dalende en stijgende huizen 📉📈
  • Waar en hoe gaan we bouwen, bouwen, bouwen? 🏗️

Oorlog
Impact. De oorlog in Oekraïne is ongekend tragisch. Puur persoonlijk vind ik het altijd een tikje hallucinant om zoiets verschrikkelijks te koppelen aan zaken die er in een crisissituatie niet direct toedoen, zoals (Nederlands) vastgoed.
Feit blijft echter wel dat een oorlog op deze schaal nu al gigantische impact heeft, en gaat hebben. Die conclusie valt ook op te maken uit een prognose van Colliers, een van de grote vastgoedadviseurs. Bovendien is dit een vastgoednieuwsbrief, dus het is ook ongemakkelijk om het er niet over te hebben.
Twee slachtoffers. Met name het winkelvastgoed en de woningbouw zouden getroffen worden. Die laatste groep krijgt volgens Colliers vooral te maken met hogere kosten voor energie. Veel mensen zouden zich klaarmaken voor ‘het ergste’ en bang zijn dat de nu al forse energieprijzen nog veel verder gaan stijgen.
Beeld: Colliers.
Beeld: Colliers.
Afhankelijk. Zo komt ongeveer 25 procent van het door Nederland verbruikte gas uit Rusland en de kosten daarvoor gaan waarschijnlijk alleen maar toenemen. Ook wordt openlijk gediscussieerd over de vraag of we niet zo snel mogelijk van het Russische gas af moeten. Dat gas moeten we dus ergens vandaan halen - wellicht voor meer geld.
Bouwkosten. De overige voorspellingen van Colliers zijn ook niet om vrolijk van te worden. Het wereldwijd opererende vastgoedbedrijf denkt bijvoorbeeld dat de bouwkosten gaan toenemen vanwege de oorlog. Dit komt omdat Rusland een belangrijke leverancier van een hoop materialen is, waaronder hout.
Verder schat Colliers dat consumenten mede vanwege de hoge inflatie de komende tijd meer de hand op de knip zullen houden. Grote uitgaven zouden worden uitgesteld. Hierdoor is er weer meer kans op leegstand van winkels.
Beeld: Slimster.nl
Beeld: Slimster.nl
Isoleren. Tegelijkertijd zien vergelijkingswebsites dat Nederlanders fanatiek opzoek zijn naar warmtepompen en manieren om hun huis beter te isoleren. Slimster.nl meldt bijvoorbeeld dat het afgelopen week drie keer zoveel aanvragen voor warmtepompen heeft behandeld dan normaal. Dat blijkt ook uit bovenstaande gegevens van Google: woningisolatie is ‘hot’.
Dalers en stijgers
Beeld: Pexels.
Beeld: Pexels.
Dalers. Afgelopen week kwam ook naar buiten dat het aantal ‘betaalbare’ huurwoningen wederom is afgenomen. Dat schrijft De Woonbond. Er zijn tussen 2019 en 2020 ruim 50.000 huurwoningen met een kale huurprijs van tussen de 450 en 650 euro per maand verdwenen. Deze woningen zijn onder meer naar het hogere prijssegment en de particuliere huurmarkt verschoven.
Stijgers. Tegelijkertijd is de waarde van alle Nederlandse koopwoningen sinds de kredietcrisis met maar liefst 1 biljoen euro toegenomen, oftewel 1000 miljard euro. Dat blijkt uit onderzoek van Calcasa, een vastgoedtaxatiebedrijf. Met name in 2021 ging het hard. Toen steeg de totale koopwoningmarkt met maar liefst 235 miljard euro.
Nog wat meer cijfers uit het onderzoek van Calcasa:
  • De gemiddelde woningwaarde lag eind 2021 op een recordhoogte van 431.000 euro. Op het dieptepunt van de kredietcrisis, in 2013, was dit nog slechts 223.000 euro.
  • De totale waarde van alle Nederlandse koopwoningen is nu 1.9 biljoen euro. Dat was net na de crisis dus 0.9 biljoen euro.
  • In Noord-Nederland zijn de prijzen het hardst gestegen. Dit komt vooral door de hoofdstad. Er staan 125.000 koopwoningen in Amsterdam en die zijn allemaal niet meer met een modaal salaris te betalen. Amsterdam is trouwens niet de hardste stijger, dat is Almere. Daar werden huizen over de afgelopen 10 jaar gemiddeld 25.1 procent duurder per jaar. In de hoofdstad is dit 16.4 procent.
  • Gemiddeld geven huiseigenaren 14.6 procent van hun inkomen uit aan woonlasten, zoals de hypotheek.
Waar en hoe moeten we bouwen, bouwen, bouwen?
Beeld: NEPROM.
Beeld: NEPROM.
Helaas. Het kabinet wil tot aan 2030 per jaar zo'n 100.000 woningen bijbouwen. Dat is een mooie gedachte, alleen gaat het niet lukken. Dat schrijft de Rabobank. Volgens de bank is niet alleen het bouwen van de woningen zelf tijdrovend, maar gaat er ook (te)veel in de voorbereidingen zitten. Conclusie: op korte termijn gaan ‘we’ nooit 100.000 per jaar kunnen bouwen.
En waar? Binnen de wereld van ruimtelijke ordening hoor je continu dat het om locatie, locatie en locatie gaat. De plaats van een huis is dus heel belangrijk, want dit is het enige dat je nooit zult kunnen veranderen. Het is dus verstandig om vooraf na te denken over waar al die honderdduizenden woningen moeten komen.
NIMBY. Projectontwikkelaars willen vooral in weilanden gaan bouwen. Waarom? Omdat binnenstedelijk bouwen te lang zou duren. NEPROM, de Nederlandse belangenvereniging voor projectontwikkelaars, waarschuwt dat omwonenden zich hevig zouden verzetten tegen binnenstedelijke bouw. Binnen de ruimtelijke ordening staat dit fenomeen bekend als NIMBY: Not In My Backyard.
Liever niet. Wouter Veldhuis, rijksadviseur voor de fysieke leefomgeving, is op z'n zachtst gezegd ‘not amused’ over de plannen van projectontwikkelaars. Veldhuis is van mening dat in weilanden bouwen vooral goed is voor de portemonnee van bouwbedrijven. Bovendien twijfelt de Rijksadviseur sowieso aan het idee dat er 100.000 woningen per jaar bijgebouwd moeten worden.
“Dan bouw je vooral voor slimme beleggers uit het buitenland”, zegt Veldhuis in gesprek met De Telegraaf. “De woningbouw is een hefboom voor het oplossen van problemen in de bestaande stad. Als je geld uitgeeft op een nieuwbouwlocatie, komt het alleen ten goede aan nieuwe huizen. Doe je het in de stad, dan geef je een impuls aan de energietransitie waarop zeven miljoen bestaande woningen wachten.”
Bijval. De Waterschappen zijn het met Veldhuis eens. In een nieuw klimaatrapport geeft men aan er bij het bouwen van woningen veel meer rekening moet worden gehouden met water en bodem. Het geval wil dat veel weilanden niet ideaal zijn als bouwgrond, bijvoorbeeld omdat ze redelijk ver onder de zeespiegel liggen en/of omdat de grond drassig is.
Beeld: Sotheby's Realty.
Beeld: Sotheby's Realty.
Ook je aandacht waard:
  • Koopje. Heb je nog toevallig 17.5 miljoen euro liggen? Dan kun je dit stulpje (~1100 vierkante meter) aan de Vinkeveense plassen op de kop tikken. De gigantische villa was eigenlijk al verkocht, maar de koper kreeg de aanbetaling (van 10 procent) niet voor elkaar. Hier kun je binnenkijken.
  • Even lachen, en daarna huilen. De Speld steekt weer eens heerlijk, maar ook pijnlijk de draak met de werkelijkheid. Het satirisch medium kopt “Huizen weer 21 procent duurder geworden: 3 alternatieven voor wonen.”
  • Digitale hypotheek. De eerste digitale hypotheek is een feit. Bedrijf TerraZero heeft een zogeheten ‘metaverse’-hypotheek verstrekt aan iemand die digitaal land wilde kopen in de metaverse. Wie de hypotheek heeft gekregen en welk digitaal stukje grond is gekocht, is niet bekend.
  • Belasting. Nu we het toch over hypotheken hebben: Business Insider geeft enkele tips voor de belastingaangifte van dit jaar. De website zet onder meer de aftrekposten voor je huis en hypotheek op een rij.
Vond je deze editie leuk?
Michel van 't Klaphek

Nieuwsbrief over ruimtelijke ordening en vastgoed. Tweewekelijks praten we je bij over het wel en wee in de stenenschuiverij. 🏘️

Klik hier om je uit te schrijven.
Als deze nieuwsbrief doorgestuurd is en je wilt je aanmelden, klik dan hier.
Gemaakt door Michel van 't Klaphek met Revue.
Vaarnerkamp 84, 3085GX Rotterdam