Brycks

Door Michel van 't Klaphek

Oplossingen voor de wooncrisis 🏘️

#29・
40

edities

Meld je aan voor mijn nieuwsbrief

Door je te abonneren, ga je akkoord met de Voorwaarden en Privacybeleid van Revue en begrijp je dat Brycks jouw e-mailadres zal ontvangen.

Oplossingen voor de wooncrisis 🏘️
Door Michel van 't Klaphek • Editie #29 • Bekijk online
Goedemorgen. Welkom bij je favoriete vastgoednieuwsbrief. Terwijl de hypotheekrentes door het dak gaan, koelt de woningmarkt iets af. Dat gezegd hebbende: de markt staat nog steeds gigantisch in de fik. Verder blikken we terug op PROVADA 2022 en zetten we oplossingen voor de wooncrisis op een rij.
In deze editie van Brycks:
  • Woningmarkt koelt een beetje af 🌡️
  • Terugblik op PROVADA 2022 🤝🏽
  • Oplossingen voor de wooncrisis 👀

Hypotheekrente stijgt, woningmarkt staat minder in de fik
Matthijs Korevaar
Nu de hypotheekrentes hard stijgen wordt flink getwist hoe groot het effect daarvan is op de woningmarkt.

Eens een 🧵 met mijn kijk op deze discussie, aan de hand van 2 simpele fictieve kopers: de “maximaal-lenende-koper” en de “kan-ook-huren-koper”. (1/11) https://t.co/HeJizSM8Sh
3.96 procent. Wie nu in de markt is voor een nieuwe hypotheek, gaat een rente van rond de 3.96 procent krijgen. Dat is namelijk het gemiddelde van de hypotheekrentes van alle grote geldverstrekkers, zo berekende De Hypotheekshop (via NU.nl). De gemiddelde hypotheekrente is hiermee bijna 0.3 procentpunt hoger dan aan het begin van deze week. Dat is de sterkste stijging sinds 2008. Het gevolg: geld lenen voor het kopen van een huis wordt duurder. Daardoor gaan (aspirant-)huizenkopers minder lenen.
Rekenvoorbeeld. Even terug naar september, toen het laagste punt werd bereikt. Toen kwam de gemiddelde hypotheekrente op 1.42 procent uit. Wil je nu een gemiddelde woning (à 400.000 euro) kopen, dan scheelt dit toch al snel 15.000 euro in het bedrag dat je (maximaal) kunt lenen.
In de economie zijn oorzaak en gevolg erg lastig aan te wijzen, maar het lijkt erop dat de woningmarkt momenteel ietsjes afkoelt - mede vanwege de stijgende rentes. Uit cijfers van Makelaarsland (via AD.nl) blijkt bijvoorbeeld dat makelaars minder bezichtigingen en biedingen begeleiden dan een paar maanden geleden. Het Centraal Planbureau houdt zelfs rekening met een mogelijke daling van de huizenprijzen.
Minder bezichtigingen. ‘De gekte is er wel vanaf op de huizenmarkt’, zeggen diverse makelaars tegen De Volkskrant (€). Een makelaar uit Amstelveen geeft bijvoorbeeld aan vorig jaar zo'n 80 mensen op 1 bezichtigingen te hebben, en nu ‘nog maar’ 20 à 30. Ook bij Funda merken ze het. Volgens de huizensite kregen verkopende makelaars zo'n 32 procent minder reacties op woningen dan een jaar geleden.
Aanbod. Aan de aanbodkant van de huizenmarkt wordt het juist drukker. Op Funda werden afgelopen mei 40 procent meer woningen te koop aangeboden vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder. Ook niet geheel onbelangrijk: de stijging van de huizenprijzen vlakt af, aldus de Rabobank en De Nederlandsche Bank. De prijzen blijven dus stijgen, maar wel minder hard.
Bron: Rabobank
Bron: Rabobank
Advies. Ben jij momenteel op zoek naar een huis, of juist bezig met het verkopen van je stulp(je)? Dan vraag je je vast af wat je nu het beste kunt doen. Het AD (€) sprak met twee experts voor advies. Uiteraard is dit heel persoonlijk, maar wanneer je momenteel geen dringende reden hebt om te verhuizen, lijkt het verstandig om even af te wachten.
Is er wel haast in het spel? Probeer als koper dan in ieder geval iets minder te overbieden. Als verkoper moet je je vooral niet te rijk rekenen, want het heftige overbieden wordt steeds minder. Het belangrijkste advies: blijf in contact met je (financieel) adviseur houden. De omstandigheden veranderen immers continu.
Tl;dr. Het Dagblad van het Noorden (€) vat de situatie treffend samen: “De stijging van de huizenprijzen vlakt af, maar van complete afkoeling is nog lang geen sprake.”
Oplossingen voor de woningcrisis
Bron: Pexels.
Bron: Pexels.
Onderzoek. Geen gebrek aan woningnieuws afgelopen periode. Deze week bracht het ministerie van Binnenlandse Zaken WoON 2021 uit, een gigantisch rapport over de staat van de Nederlandse woningmarkt. Hieruit blijkt onder meer dat steeds meer huishoudens ‘duur huren’. Dit betekent dat de maandelijkse huurprijs minstens 1000 euro bedraagt. Met name jongeren huren steeds vaker in de dure vrije sector. Dat is mogelijk gevaarlijk voor hun wooncarrière.
Oplossingen. Om de wooncrisis aan te pakken moet het hele woningstelsel daarom op de schop. Eigen woningbezit moet belast worden en de waardestijging van grond moet naar gemeentes. Dat zeggen economen van de Rabobank, ABN Amro, ING en diverse woningmarktexperts in een gezamenlijk adviesrapport. Kort samengevat zijn dit de belangrijkste aanbevelingen:
  • Eigen woningbezit belasten. De banken willen dat het belastingstelsel hervormd wordt. Huizenbezitters moeten niet in belastingbox 1 (inkomen uit werk en woning), maar in box 3 (sparen en beleggen) worden belast. Voor vastgoed betekent dit dat de eigenaar belasting moet betalen over eventuele huurinkomsten en de waardestijging van het pand. Koop jij je huis voor 300.000 euro, en verkoop je ‘m een paar jaar later voor 360.000. Dan moet je belasting over die stijging van 60.000 euro aftikken. Woningbezitters krijgen hierdoor minder belastingvoordeel in vergelijking met huurders. Dit moet ervoor zorgen dat de verhoudingen meer rechtgetrokken worden.
  • Verlaging van hra. Ook de veelbesproken hypotheekrenteaftrek (hra) moet eraan geloven. Volgens de banken en experts moet deze subsidie voor woningbezitters flink verlaagd worden.
  • Pensioengeld. Verder zouden starters een deel van hun pensioengeld moeten kunnen inzetten om een huis te kopen. Volgens de rapportmakers kunnen mensen hun geld zo beter verspreid tijdens hun leven uitgeven, in plaats van aan het eind van hun leven.
  • Minder lenen. Verder moeten de leennormen worden aangescherpt, aldus de economen. Het verkrijgen van een hypotheek wordt dan lastiger, of het maximale bedrag dat je kunt lenen gaat naar beneden. Op die manier heb je meer eigen geld (of overwaarde van je eerder verkochte woning) nodig om een huis te kopen.
  • Planbatenheffing. In Nederland kun je veel geld verdienen met het strategisch opkopen van grond. In jargon wordt dit ook wel grondposities verwerven genoemd. Helemaal lucratief wordt het wanneer de bestemming (doeleinde) van de grond wordt gewijzigd, bijvoorbeeld van agrarische grond naar grond voor woningbouw. De hieraan gekoppelde waardestijging is nu nog onbelast, maar daar moet volgens de economen verandering in komen. Deze extra belasting - de zogeheten planbatenheffing - gaat naar de gemeente. Hierdoor kunnen zij extra profiteren wanneer ze woningbouw toestaan.
  • Woontoeslag. Tot slot stellen de experts voor om de huurtoeslag naar een woontoeslag te veranderen. Heel praktisch komt het erop neer dat niet langer de huurprijs van een huis leidend is voor het wel/niet ontvangen van toeslag, maar hoeveel je als huishouden verdient.
PROVA-NA: Dit was PROVADA 2022
PROVADA FUTURE 2022 - Aftermovie
PROVADA FUTURE 2022 - Aftermovie
Samen. Vastgoed Nederland was op 14, 15 en 16 juni in de Amsterdamse RAI te vinden. Het thema van Provada 2022, Nederlands grootste vastgoedbeurs, was ‘Act Now For A Better Tomorrow. De beurs wil haar bezoekers hiermee oproepen om zich in te (blijven) zetten voor het bestrijden van de woon- én klimaatcrisis.
Samenvatting. Website Vastgoedmarkt (€) maakte een overzicht van Provada 2022. Hierbij enkele highlights:
Video: Waarom flexwoningen een slecht idee zijn
Why shipping container homes are overrated. Bron: Vox
Why shipping container homes are overrated. Bron: Vox
Ook je aandacht waard:
  • De Correspondent schreef een fijne longread over (de gevolgen) van de stijgende zeespiegel voor Nederland. De conclusie? Het water komt, maar als een land het wassende water aankan, is het Nederland.
  • Er komen meer regels bij op de woningmarkt. Het puntenstelsel wordt bijvoorbeeld opgerekt en er komt meer sociale huur bij. Vastgoedadviseur Savills bracht in kaart wat de gevolgen hiervan zijn op het Nederlandse investeringsklimaat.
  • De mismatch tussen vraag en aanbod van koophuizen is gigantisch. Het aanbod gaat niet snel stijgen, want bouwen duurt lang. Waarom blijven we die vraag naar koophuizen dan zo hard stimuleren? Dat vraagt DNB-directeur en hoofdeconoom Olaf Sleijpen zich af in zijn opinieartikel.
  • Website Cobouw heeft een lijst van de 50 grootste bouwprojecten in Nederland gemaakt. Op nummer 1 staat de Westfield Mall, een gigantisch winkelcentrum in Leidschendam. In de top 5 komen ook de Rechtbank in Amsterdam, een distributiecentrum van Zalando en cultuurpaleis Amare voor.
De grootste bouwprojecten van Nederland. Bron: Cobouw
De grootste bouwprojecten van Nederland. Bron: Cobouw
En, tot slot, een video van Brainwash. Hierin rekenen experts af met de gedachte dat de woningmarkt ‘nou eenmaal zo is’. Integendeel: het huidige woonlandschap is het gevolg van actief politiek beleid.
Brainwash Bits: waarom een huis kopen bijna onmogelijk is
Brainwash Bits: waarom een huis kopen bijna onmogelijk is
Groetjes thuis, Michel
💖 Uiteraard mag je deze nieuwsbrief doorsturen naar mensen, leuk dat je het vraagt!
✨ Je kunt mij volgen, met tips bombarderen, terechtwijzen en/of mijn achternaam belachelijk maken (ben ik gewend) via LinkedIn en Twitter. Zie ik je daar!
PS: Ik verdien geen geld aan deze nieuwsbrief. Het €-teken achter de link geeft aan dat het artikel (mogelijk) achter een betaalmuur zit.
Vond je deze editie leuk?
Michel van 't Klaphek

Nieuwsbrief over ruimtelijke ordening en vastgoed. Tweewekelijks praten we je bij over het wel en wee in de stenenschuiverij. 🏘️

Klik hier om je uit te schrijven.
Als deze nieuwsbrief doorgestuurd is en je wilt je aanmelden, klik dan hier.
Gemaakt door Michel van 't Klaphek met Revue.
Vaarnerkamp 84, 3085GX Rotterdam