Bekijk profielpagina

Monopoly op de huizenmarkt 🎲

Monopoly op de huizenmarkt 🎲
Door Michel van 't Klaphek • Editie #15 • Bekijk online
Goedemorgen. Welkom bij je favoriete vastgoednieuwsbrief.
In deze editie:
  • Duurhuurders gaan kopen 🔑
  • Hoe gaan we van het gas af? 🏭
  • “Amerikanen kopen onze huizen op!” 🎲

Huren wordt kopen
Beeld: Kindel Media (via Pexels).
Beeld: Kindel Media (via Pexels).
Proef. Het is een bekende klacht onder huurders. Zij mogen wél 1400 euro in de maand aan huur betalen, maar komen niet in aanmerking voor een hypotheek van 800 euro. Dat is volgens de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) raar en daarom begint men samen met vier hypotheekaanbieders een experiment om mensen die relatief duur huren aan een koopwoningen te helpen.
“Het gaat bijvoorbeeld om mensen die 1200 of 1500 euro per maand betalen aan huur en nog geen hypotheek van 800 euro per maand kunnen krijgen volgens de huidige leennormen”, zegt Carla Muters van NHG tegenover NU.nl. “Dat is raar, want deze groep valt tussen wal en schip, en dat willen we met deze proef beter doen.”
NHG
Aegon, BLG Wonen, ING, Florius, Vereniging Eigen Huis en NHG starten een pilot voor duurhuurders. Hiermee willen we deze groep huurders de mogelijkheid bieden om met verantwoorde maatwerkfinanciering een eigen huis te kopen. https://t.co/WUkodVmuMO
#duurhuur #hypotheekmetnhg https://t.co/sU05P1TapN
Aanbieders. Om aan de proef mee te kunnen doen moeten mensen aantonen dat ze de afgelopen drie jaar netjes hun hoge huur hebben betaald. Ook is het belangrijk dat er geen betaalachterstanden zijn en dat men niet heeft ingeteerd op spaargeld om de huur te betalen. De proef loopt twee jaar en er gaan 1000 hypotheken verstrekt worden. Hypotheekverstrekkers Aegon, BLG Wonen, Florius en ING doen mee. Het gaat om huizen die onder de NHG-grens van 355.000 euro vallen.
Kritiek. Experts zijn kritisch op de plannen. Cody Hochstenbach, stadsgeograaf aan de Universiteit van Amsterdam, noemt het in experiment “een typisch voorbeeld van meer olie op het vuur gooien terwijl de boel al in de fik staat.”
Volgens Hochstenbach vinden veel mensen de plannen sympathiek omdat het de korte termijn goed kan uitpakken voor mensen. “Het lijkt als individu krom om meer huur dan hypotheek te betalen. Structureel bevordert het echter een kleine groep en benadeelt het een veel grotere groep: de prijzen zullen verder stijgen.”
Foutje. Verder zegt de geograaf dat het experiment verkeerd is opgezet. “Het neemt de hoge huren in de vrije sector als uitgangspunt om een verdere stijging van woonlasten te legitimeren en normaliseren. Dit initiatief verhoogt de hypotheeklasten. Maar, de uitdaging is niet om de hypotheken te verhogen, maar om juist de huren te verlagen.”
Ook Matthijs Korevaar, assistent-professor Finance aan de Erasmus Universiteit, is niet overtuigd. Hij denkt (net als Hochstenbach) dat het initiatief ervoor gaat zorgen dat de leennormen (voor een hypotheek) verruimd gaan worden. Dat is opvallend omdat je in Nederland al relatief veel voor een hypotheek kunt lenen.
Hoe gaan we huizen verwarmen?
Beeld: TNO.
Beeld: TNO.
“Geen idee”. In Nederland staan heel veel sociale huurwoningen en die moeten allemaal van het gas af om duurzamer te worden. Toch heeft het merendeel van de woningcorporaties geen harde planning voor de verduurzaming hiervan. Dat blijkt uit een rondvraag van Stadszaken onder 60 woningcorporaties.
Gebrek aan slagkracht. Er worden wel doorrekeningen en visies gemaakt, maar het wringt bij de uitvoering. Ze willen bijvoorbeeld niet op grote schaal investeren in verduurzaming om zo de woonlasten van huurders beheersbaar te houden. Ook wet- en regelgeving zitten volgens corporaties in de weg.
Rochdale, een woningcorporatie in Amsterdam, zegt bijvoorbeeld dat de energietransitie zowel financieel als organisatorisch “een enorme worsteling” is. “Intern is bij ons wel duidelijk dat woningcorporaties de startmotor zijn in de energietransitie, maar voor de 80.000 mensen die wij huisvesten is de transitie minder duidelijk”, zegt een woordvoerder.
Een mogelijke oplossing. Een duidelijke oplossing hebben woningcorporaties niet. Mogelijk zit de toekomst in het slim gebruiken van de zon. Onderzoeksinstituut TNO houdt momenteel een experiment om huizen sneller van het gas te krijgen, en aan de warmtepomp. Hoe? Door de warmte die de zon op gevels afgeeft te gebruiken om de rest van het huis te verwarmen.
Het idee is afkomstig van Bart Erich. De onderzoeker was bij een presentatie op een bouwbeurs. Daar liet men coatings zien die maximaal zonlicht reflecteren. Het idee was dat de woning daardoor minder afkoeling nodig heeft, omdat er immers minder warmte binnenkomt.
Warmte opvangen. Erich kwam erachter dat je dit idee ook om kunt draaien. De onderzoeker is daarom bezig met het opvangen van zonnewarmte via een coating.
Tegenover Change.inc zegt hij hierover het volgende: “We hebben een coating uitgevonden waarbij de lichte kleuren zonlicht kunnen absorberen. De truc: een coating met daarin microscopisch kleine pigmentdeeltjes die de warmte dus niet afstoten maar juist opnemen. Zo kun je ook nog gebruik maken van de straling van zonlicht, het zogeheten infrarood en UV-licht. Het mooie van de uitvinding is, dat de coating in lichte kleuren kan worden gemaakt, omdat het toch warmte opvangt. Dit is meestal alleen het geval is bij donkeren kleuren.”
In Eindhoven en Helmond worden drie proefwoningen ingezet om het (relatief betaalbare) concept te testen. De resultaten van de pilot worden later dit jaar bekendgemaakt.
Monopoly op de Europese huizenmarkt
Beeld: Anete Lusina (via Pexels).
Beeld: Anete Lusina (via Pexels).
15 miljard. De Europese Groene Partij heeft een onderzoek laten uitvoeren naar de Europese huizenmarkt. Hieruit blijkt dat woningen steeds vaker in handen zijn van grote beleggers:
  • De afgelopen tien jaar kochten beleggers voor 15 miljard euro aan Nederlandse woningen op.
  • In heel Europa bezitten beleggers nu voor 1700 miljard euro aan woningen. Dat is drie keer zoveel als tien jaar geleden.
  • Deze woningen worden vooral verhuurd. Volgens de onderzoekers stuwt dit opkopen zowel de huur- als koopprijzen van woningen op. Deze trend gaat volgens het rapport nog jaren door.
In gesprek met Trouw zegt GroenLinks-Europarlementslid Kim van Sparrentak dat grote investeerders Monopoly spelen met huizen. “Huizen worden hierdoor beleggingsobjecten om grote winsten mee te maken, in plaats van een plek om te wonen. In plaats van dit probleem aan te pakken, faciliteren EU-regels juist deze trend. De EU moet erkennen dat het een rol moet spelen bij het waarborgen van betaalbare woonruimte als grondrecht. We hebben strikte regels nodig om te voorkomen dat investeerders onze woningvoorraad overnemen.”
Deze duiding kwam afgelopen week vaker voor in media: “Amerikaanse beleggers kopen onze woningen op”. Zo simpel is het ook weer niet, zegt Finance-professor Matthijs Korevaar. In het onderzoek staat namelijk dat vooral pensioenfondsen en verzekeraars hun geld in vastgoed stoppen. Grote investeerders in Europees vastgoed zijn bijvoorbeeld het Nederlandse pensioenfonds voor overheid en onderwijs ABP, de Amerikaanse onderneming Prudential en PFZW ( het Nederlandse Pensioenfonds Zorg en Welzijn).
Pagina 50 uit het rapport.
Pagina 50 uit het rapport.
Conclusie. Dus, het klopt dat investeerders meer in woningen zijn beleggen. Het gaat echter niet enkel om buitenlandse partijen. Met name Nederlands pensioengeld gaat flink (en steeds meer) naar Europees vastgoed.
Ook je aandacht waard:
  • Record. In meer dan veertig jaar stegen de Nederlandse huizenprijzen niet zo snel als in het afgelopen jaar, aldus het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Koopwoningen gingen in 2021 gemiddeld voor vier ton over de toonbank. Dat is ruim 20 procent meer dan een jaar eerder. Vergelijk je de cijfers met 2013, toen de huizenmarkt een dieptepunt bereikte, is het zelfs een stijging van 85 procent.
  • Nieuwbouw. Het kabinet wil de komende tien jaar één miljoen woningen gaan bouwen, maar dat wordt nog een flinke uitdaging. Volgens het CBS (via Stadszaken) werden in 2021 minder woningen bijgebouwd dan voorgaande jaren. De oorzaak? Minder afgegeven vergunningen.
  • Lekker fietsen. De Europese Commissie heeft een plan ingediend om de 400 grootste steden veel fietsvriendelijker te maken. Sterker nog, wanneer het plan wordt aangenomen, wordt fietsen dé standaardmanier van transport, in plaats van bijvoorbeeld de auto. Met het plan probeert de Europese Commissie de uitstoot van uitlaatgassen met ruim 90 procent te verlagen.
Vond je deze editie leuk?
Michel van 't Klaphek

Nieuwsbrief over ruimtelijke ordening en vastgoed. Tweewekelijks praten we je bij over het wel en wee in de stenenschuiverij. 🏘️

Klik hier om je uit te schrijven.
Als deze nieuwsbrief doorgestuurd is en je wilt je aanmelden, klik dan hier.
Gemaakt door Michel van 't Klaphek met Revue.
Derde Drift 5, 9712EP Groningen