Komt er een XXL-pakhuis naast jouw huis? 📦

Goedemorgen. Welkom bij je favoriete vastgoednieuwsbrief. Er is afgelopen twee weken weer een hoop gebeurd in het wereldje van vastgoed en ruimtelijke ordening, maar ik denk dat ik de boel aardig heb samengevat. Veel plezier met lezen.

Politiek succes. In 2021 kochten investeerders minder woningen dan in voorgaande jaren. Starters kochten juist meer woningen. De maatregelen om woningbeleggers en investeerders af te schrikken op de woningmarkt lijken daarmee (gedeeltelijk) geslaagd, aldus het Kadaster (via RTL Nieuws).

In 2020, voordat de nieuwe maatregelen ingingen, kochten investeerders ruim 88.000 woningen. In 2021, toen de nieuwe regels van kracht werden, waren dit er nog maar 51.000. Het aantal door starters gekochte woningen kroop juist ietsjes omhoog, naar zo'n 80.000 huizen.

Er is wel één kanttekening. In de laatste maanden van 2020 kochten investeerders namelijk juist extra veel woningen.

Lager tarief. Sinds 2021 moeten investeerders een hogere overdrachtsbelasting (van 8 procent) betalen wanneer zij een huis kopen. Aan de andere kant betalen starters, tot en met 35 jaar, juist 0 procent overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning.

Toekomst. Het Kadaster denkt dat investeerders voorlopig de hand op de knip houden. Dit komt door de verscherpte regels. Sinds 1 januari van dit jaar mogen gemeenten namelijk (per wijk) bepalen dat woningen alleen nog gekocht mogen worden door iemand die er daadwerkelijk gaat wonen.

In een column voor RTL Nieuws schrijft Carola de Groot, econoom bij RaboResearch, dat de markt voor koopwoningen over zijn kookpunt lijkt, maar dat er nog genoeg werk aan de winkel is:

Probleem #1: Huizenprijzen blijven bijvoorbeeld onverminderd hoog. Koopwoningen werden in maart 2022 gemiddeld 19,5 procent duurder dan een jaar geleden, aldus het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

Probleem #2: Een ander zorgenkindje op de koopwoningmarkt is de hypotheekrente, die weer flink aan het stijgen is. Sinds begin dit jaar is de rente (voor een vast rentetarief van twintig jaar) bijvoorbeeld gestegen van 1,8 naar 3,3 procent. Kort samengevat: hierdoor kunnen nieuwe huizenkopers een minder hoge hypotheek krijgen.

Probleem #3: Daarover gesproken: uit uitgebreid onderzoek van ESB, het Nederlandse vakblad voor economen, blijkt dat hypotheekgeld de ongelijkheid op de huizenmarkt tussen kopers en huurders alleen maar vergroot, met alle nadelige gevolgen van dien (ook voor huizenbezitters).

Probleem #4: Over huren gesproken: de huurprijzen in de vrije sector zijn afgelopen jaar met 7 procent toegenomen. Dat blijkt uit onderzoek van Pararius (via AD), een website waarop huurwoningen worden aangeboden. Die stijging komt volgens de Funda-concurrent met name door expats, die sinds de uitbraak van het coronavirus weer de weg naar Nederland hebben gevonden.

Probleem #5: Nog even over die huurprijzen, want huurders in de vrije sector zouden volgend jaar weleens in de problemen kunnen komen. Dit komt door de dreigende huurverhoging. Vanwege de torenhoge inflatie (van boven de 10 procent) mogen de huren verhoogd met de inflatie plus 1 procent. Wie nu dus per maand 1000 euro aan kale huur betaalt, kan daar volgend jaar misschien 110 euro bij optellen. Het kabinet denkt eraan om de wet te gaan aanpassen.

Probleem #6: Opnieuw komen woningbouwprojecten stil te liggen vanwege het stikstofprobleem, meldt de NOS. Ook stijgende kosten voor bouwmateriaal zorgen ervoor dat veel projecten momenteel on-hold staan. En dat is lastig, want er moeten de komende jaren heel veel huizen gebouwd worden.

Probleem #7: We sluiten dit lijstje vol ellende af met de mededeling dat niet alleen de huizenmarkt kapot is, maar ook de grondmarkt. Hoogleraar gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben doet momenteel onderzoek naar de Nederlandse grondmarkt en deelde zijn eerste conclusies met het FD (€). Volgens Van der Krabben zijn projectontwikkelaars te machtig geworden en is het daarom hoog tijd voor een belasting op bouwgrond. Op die manier kunnen speculerende projectontwikkelaars niet eindeloos strategische grondposities verwerven, om ze vervolgens voor de hoofdprijs aan de gemeentes te verkopen. Volgens de hoogleraar begint de crisis op de woningmarkt bij grond, en niet andersom.

Lelijk eendje. Is Nederland de afgelopen jaren lelijker geworden? Wel als het aan Francesco Veenstra ligt (via NRC €), die als Rijksbouwmeester toeziet op de stedenbouwkundige kwaliteit van Nederland. Hij noemt het beestje niet bij de naam, maar met name distributiecentra liggen de laatste periode flink onder vuur.

Online shoppen. Deze distributiecentra, ook wel pakhuizen genoemd, worden door webwinkels gebruikt om vanuit daar pakketjes te versturen. Dat de zaken in het logistiek vastgoed lekker gaan, kan CBRE beamen. De vastgoedadviseur berekende dat investeerders in 2021 voor 5,3 miljard euro aan logistiek vastgoed verhandelden, een record. In totaal heeft Nederland momenteel zo'n 43 miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed.

Booming business. Uit onderzoek van Investico en Pointer blijkt dat Nederland de afgelopen jaren behoorlijk is ‘verdoosd’. En dat houdt voorlopig niet op. Tot aan 2023 komen er nog zeker 64 grote pakhuizen bij. De helft daarvan komt in groene gebieden te staan, zoals weilanden of bossen.

Onvrede. Meerdere partijen zijn hier niet blij mee. Wouter Veldhuis, die als rijksadviseur voor de fysieke leefomgeving advies geeft aan diverse overheden, zegt bijvoorbeeld dat Nederland geen goede plek is voor (internationale) opslag van goederen. “We hebben in Nederland behoefte aan natuurgebieden, woningbouwlocaties en landbouwgrond”, aldus Veldhuis.

Onvrede #2. Ook direct omwonenden staan vaak niet te springen om de komst van een groot distributiecentrum. Er komt bijvoorbeeld een groot pakhuis buiten Geldrop en bewoners zijn daar niet blij mee. Inwoner van Geldrop John Meijs in gesprek met Pointer: “Tweeduizend vrachtbewegingen per etmaal, 24/7 krijgen we hier door het centrum van Geldrop en onze bebouwde kom. Het is een onzinnig plan”.

Onvrede #3. Tot slot zijn ook veel provincies niet blij met de komst van al die pakhuizen. Zeven provincies - Drenthe, Gelderland, Noord-Brabant, Noord-Holland, Overijssel, Utrecht en Zuid-Holland - werken daarom aan regels om de uitbreiding van grote distributiecentra af te remmen.

Wil je checken of er een groot pakhuis bij jou in de buurt wordt gebouwd? Ga dan naar de website van Pointer. Zij hebben een gave interactieve map in elkaar gedraaid. Hiermee kun je precies checken of en waar een pakhuis wordt gebouwd.

Groetjes thuis, Michel

💖 Uiteraard mag je deze nieuwsbrief doorsturen naar mensen, leuk dat je het vraagt!

✨ Je kunt mij volgen, met tips bombarderen, terechtwijzen en/of mijn achternaam belachelijk maken (ben ik gewend) via LinkedIn en Twitter. Zie ik je daar!