Bekijk profielpagina

Kantelpunt op de woningmarkt? 🏘️

Kantelpunt op de woningmarkt? 🏘️
Door Michel van 't Klaphek • Editie #28 • Bekijk online
Goedemorgen. Welkom bij je favoriete nieuwsbrief over ruimtelijke ordening en vastgoed. In deze editie van Brycks:
  • Woningmarkt is nog steeds oververhit, maar koelt af (soort van) ☀️
  • Kortsluiting op het stroomnet ⚡
  • Bouwen, bouwen, bouwen 🧱
  • De volgende crisis 😨

Woningmarkt koelt een beetje af
Beeld: Bodi via Pexels.
Beeld: Bodi via Pexels.
Over kookpunt heen. Koelt de totaal overspannen woningmarkt eindelijk een beetje af? Het is nog te vroeg voor een definitief antwoord op die vraag, maar het zou maar zo kunnen.
#1: Meer jonge kopers. Ten eerste neemt het aantal jonge huizenkopers toe. Wanneer jij de afgelopen vijf maanden een huis hebt gekocht en nog geen 35 kaarsjes heb mogen uitblazen, behoor jij tot deze groep.
Volgens adviseur De Hypotheker (via NU.nl) lag het aantal hypotheekaanvragen voor jonge kopers in de eerste 5 maanden van dit jaar 17 procent hoger vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder.
De voorzichtige conclusie is daarom dat het weer iets makkelijker wordt om een huis te kopen voor jonge kopers. Dit is trouwens niet alleen het geval buiten de Randstad. Ook daarbinnen is het aantal hypotheekaanvragen gestegen. In Zuid-Holland nam het percentage bijvoorbeeld met 24 procent toe, in de provincie Utrecht met 21 procent.
#2: Minder overbieden. Daarnaast neemt het percentage dat gemiddeld op een woning wordt overboden een klein beetje af. Volgens databedrijf Matrixian werd er in het eerste kwartaal van dit jaar gemiddeld 9,23% van de vraagprijs overboden. Een kwartaal eerder was dit nog 9,39%. Alhoewel het om een voorzichtige daling gaat, is dit volgens Matrixian het “begin van een positief geluid.”
Beeld: Matrixian Group
Beeld: Matrixian Group
#3: Hypotheekrente stabiliseert een beetje. Ook lijkt de snelle stijging van de hypotheekrente voorbij te zijn. In de eerste vier maanden van dit jaar steeg de hypotheekrente bijna 2 procentpunten, maar in mei ging het tempo omlaag. Dat blijkt eveneens uit gegevens van De Hypotheker.
Omdat de rente op een hypotheek is toegenomen, kun je minder lenen voor de aankoop van een huis. Dat klinkt misschien negatief, maar het zorgt ervoor dat er minder geïnteresseerden in een huis zijn. Dat is uiteindelijk positief, want hierdoor is er minder kans op een prijsopdrijvend effect waarbij meerdere geïnteresseerden elkaar gaan overbieden.
We zijn er nog niet. Maar, we zijn er nog niet. De woningmarkt is nog steeds overspannen. Daarom heeft de overheid, onder aanleiding van ‘woonminister’ Hugo de Jonge, onlangs meerdere plannen aangekondigd om woningen goedkoper, beter en duurzamer te maken. NU.nl maakte een overzicht van alle onlangs aangekondigde woonplannen.
Niet haalbaar. Een van die voornemens is dat de woningvoorraad van gemeenten uit minstens 30 procent sociale huurwoningen moet bestaan. Sterker nog, woonminister Hugo de Jonge denkt eraan om lokale overheden hiertoe te verplichten. Gemeenten zien zich daardoor voor een “onhaalbare opdracht” gesteld, blijkt uit een rondgang van de NOS.
Beeld: Bodi via Pexels.
Beeld: Bodi via Pexels.
Huren wordt goedkoper. Een ander plan uit de koker van De Jonge moet ervoor zorgen dat huren in de vrije sector omlaag gaan door het puntenstelsel uit te breiden . Toevallig publiceerde het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) afgelopen week cijfers over dit onderwerp. Hieruit blijkt dat huurders in de particuliere sector gemiddeld een groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan wonen dan woningeigenaren én andere huurders:
  • Particuliere huurders besteden gemiddeld 42 procent van hun inkomen aan wonen.
  • Mensen die huren van een woningcorporatie, besteden gemiddeld een derde van hun inkomen aan hun plekje onder het Nederlandse wolkendek de zon.
  • Woningeigenaren zijn relatief het voordeligst uit, want zij besteden minder dan een kwart van hun geld aan wonen.
De markt reageert. Huurders zijn overwegend positief over de plannen van minister De Jonge, maar dat geldt niet voor beleggers. Volgens hen zal het aantal huurwoningen alleen maar afnemen door de nieuwe regels. NRC (€) ging in gesprek met een middelgrote belegger, Herman Drenkelford. Hij bezit zo'n 75 panden, met name in Amsterdam. Drenkelford geeft aan dat de overheid de markt “kapot reguleert” en dat veel beleggers er momenteel aan denken om hun beleggingspanden te verkopen, omdat er niet genoeg rendement gehaald kan worden.
De markt reageert #2. Verder leverde CBRE Nederland kritiek op de klimaatplannen van het kabinet op het gebied van vastgoed. Volgens de vastgoedadviseur, met wereldwijd meer dan 105,000 werknemers, gaan de plannen niet verder dan de nu al geldende Europese regelgeving.
Kortsluiting: stroomnet komt stil te liggen
Beeld: Bran Sodre via Pexels.
Beeld: Bran Sodre via Pexels.
Zonnepanelen zijn populair. Wie in de Verenigde Staten naar de IKEA gaat kan niet alleen meubels bekijken en een Zweeds gehaktballetje prikken, maar ook zonnepanelen kopen. De verkoop is afgelopen week in een selecte groep winkels gestart.
Stroomnet piept en kraakt. Ook in eigen land is zonne-energie populair. We staan in de top tien van landen met het grootste aandeel zonnestroom. Maar, op de meest zonnige dagen vallen zonnepanelen steeds vaker uit. Oorzaak? Het energienetwerk kan het simpelweg niet aan. De kabels in de straat zijn niet dik genoeg om al die stroom te verwerken en ook de transformatorhuisjes hebben het zwaar. Zodra het netwerk overspannen raakt vallen de zonnepanelen uit.
Kortsluiting. Afgelopen week ging het helemaal mis. De provincies Noord-Brabant en Limburg hebben een overvol stroomnet en nemen de komende jaren geen nieuwe klanten aan. Consumenten komen niet zonder elektriciteit te zitten, maar nieuwe zakelijke afnemers kunnen fluiten naar hun stroomverbinding. Dat is vervelend, want hierdoor kunnen bijvoorbeeld nieuwe bedrijfshallen niet aangesloten worden op het stroomnetwerk.
RTL Nieuws schreef een goed uitlegartikel over de toekomst van het Nederlandse stroomnetwerk.
Er gaat heel veel gebouwd worden
Beeld: Tamil Vanan via Pexels
Beeld: Tamil Vanan via Pexels
  • Utrecht. Na twintig jaar is er eindelijk een doorbraak gekomen. De gemeente Utrecht gaat 25.000 woningen in Rijnenburg bouwen, een poldergebied ten zuidwesten van de stad (via Stadszaken). Het noordelijke gebied wordt gebruikt voor de opwekking van zonne- en windenergie; in de overige gebieden wordt gewoond, gewerkt en gerecreëerd. Tegenstanders wijzen erop dat bouwen buiten de steden goedkoper lijkt dan binnenstedelijk bouwen, maar in realiteit vaak anders uitpakt. Een onderzoek van hoogleraar Hans Koster wijst bijvoorbeeld uit dat ‘bouwen in het groen’ economisch vaak niet verstandig is. We gaan het zien.
  • Gelderland. Ook Gelderland had afgelopen week groot woningnieuws. De provincie wil 90.000 huizen bouwen tot aan 2030. Daarmee vult Gelderland zo'n 10 procent van de hele landelijke opgave in. De Nederlandse overheid wil tot aan 2030 namelijk 900.000 woningen door heel het land gaan bouwen. Volgens critici wordt het heel lastig om deze doelstelling waar te maken, maar hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU Delft Co Verdaas geeft het kabinet advies. Hij schreef een essay voor website Binnenlands Bestuur met tips.
Ben je klaar voor de volgende crisis?
Beeld: Mabel Amber via Pexels
Beeld: Mabel Amber via Pexels
De volgende. Klop even af, maar hopelijk is de coronacrisis (zo goed als) voorbij. Ondertussen hebben we met genoeg andere crises te maken, zoals de stikstofcrisis, woningcrisis en klimaatcrisis. Alsof dat nog niet genoeg was, krijgen we binnenkort met een nieuwe crisis te maken: de watercrisis.
Vies. Volgens een nieuw rapport voldoet de waterkwaliteit in Nederland bij lange na niet aan de Europese eisen (die vanaf 2027 gaan gelden). De onderzoekers van bureau Witteveen+Bos (via NU.nl) vrezen dat hierdoor een juridische chaos gaat ontstaan, net zoals momenteel het geval is met de stikstofcrisis.
Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) heeft begin 2019 al metingen naar de Nederlandse waterkwaliteit gedaan. Hieruit bleek dat minder dan 1 procent van de beken, rivieren en meren aan de Europese normen voldoet. Ook het grondwater is niet in orde.
Beeld: NU.nl
Beeld: NU.nl
Oorzaak: vervuiling. Door landbouw en industrie komen er bijvoorbeeld (te)veel schadelijke stoffen in het water terecht. Ook het wegspoelen van mest is allesbehalve bevorderlijk voor de kwaliteit van het water.
Niet haalbaar. Het kabinet neemt ondertussen maatregelen om de waterkwaliteit te verbeteren, maar de deadline van 2027 komt volgens hen te vroeg. Minister Harbers (van Infrastructuur en Waterstaat) schreef onlangs dat de Europese normen “zo snel mogelijk na 2027” gehaald moeten worden.
Gevolg: een mogelijke juridische crisis. Omdat de kwaliteit van het Nederlandse water (in ieder geval) de komende jaren te wensen overlaat, wordt het veel makkelijker om vergunningen en plannen aan te vechten bij de rechter. Op die manier kunnen vergunningen voor nieuwe projecten (zoals de uitbreiding van een bedrijf) grote vertraging oplopen.
Advies. Het PBL adviseert om de waterkwaliteit sneller op orde te brengen. Dat kan bijvoorbeeld door te voorkomen dat mest in het water terechtkomt. Ook adviseert het PBL om meer onderzoek te doen naar het lozen van chemische stoffen.
Beeld: architecten|en|en
Beeld: architecten|en|en
Ook je aandacht waard:
  • Duurzaam. Ontwikkelaar Ballast Nedam gaat klimaatpositieve natuurhuizen van stro maken. De huizen komen in het Noord-Brabantse Heeze en worden medio 2023 opgeleverd. Het ontwerp is volgens Ballast Nedam geschikt om op grote schaal (betaalbaar) te produceren.
  • Groen. Over duurzaamheid gesproken: Triodos introduceert een zogeheten ‘biobased’ hypotheek. Klinkt lastig, is het eigenlijk niet. Het komt erop neer dat bij een biobased hypotheek de rente gekoppeld is aan het materiaal van de woning. Is het huis (deels) gebouwd van hout, stro en vlas? Dan kun je een hypotheek afsluiten tegen een lagere rente. Er zitten wel wat haken en ogen aan. Website IEX Geld praat je bij.
  • 3D-wijk. Tegenwoordig komen huizen ‘gewoon’ uit de 3D-printer. De komende vijf jaren gaat het grootste 3D-woningproject ter wereld in Virginia (VS) gebouwd worden. Het bedrijf Alquist 3D gaat maar liefst 200 huizen in plattelandsgebieden in Virginia maken.
  • Verval. Nellie Bowles schreef een prachtig verhaal voor The Atlantic (€) over het verval van San Francisco, ‘haar’ stad. Alhoewel de stad het momenteel zwaar heeft, ziet Bowles ook kansen voor de stad van The Golden Gate Bridge.
Groetjes thuis, Michel
💖 Uiteraard mag je deze nieuwsbrief doorsturen naar mensen, leuk dat je het vraagt!
✨ Je kunt mij volgen, met tips bombarderen, terechtwijzen en/of mijn achternaam belachelijk maken (ben ik gewend) via LinkedIn en Twitter. Zie ik je daar!
PS: Ik verdien geen geld aan deze nieuwsbrief. Het €-teken achter de link geeft aan dat het artikel (mogelijk) achter een betaalmuur zit.
Vond je deze editie leuk?
Michel van 't Klaphek

Nieuwsbrief over ruimtelijke ordening en vastgoed. Tweewekelijks praten we je bij over het wel en wee in de stenenschuiverij. 🏘️

Klik hier om je uit te schrijven.
Als deze nieuwsbrief doorgestuurd is en je wilt je aanmelden, klik dan hier.
Gemaakt door Michel van 't Klaphek met Revue.
Derde Drift 5, 9712EP Groningen