Bekijk profielpagina

Gemeente mag eigen inwoners voortrekken 👪

Gemeente mag eigen inwoners voortrekken 👪
Door Michel van 't Klaphek • Editie #35 • Bekijk online
Goedemorgen.
Welkom bij je favoriete nieuwsbrief over vastgoed en ruimtelijke ordening.
Een persoonlijke update: ik ben inmiddels aan mijn laatste vak als masterstudent begonnen en moet daardoor regelmatig op en neer reizen tussen Rotterdam en Groningen. Inderdaad, dat is pittig.
Wel leuk: ik schrijf sinds kort ook techverhalen voor het AD en alle aangesloten regiotitels. Tot slot vragen veel mensen om mijn aankoopadvies over de iPhone 14. Daarvoor verwijs ik je graag naar dit stuk waarin ik poog de wijsheid in pacht te hebben.
Goed. Laten we beginnen. In deze editie van Brycks:
  • 👪 Gemeenten gaan eigen inwoners voortrekken
  • 🇪🇺 Wat is de duurste stad van Europa?
  • 📉 Huizenprijzen gaan in 2023 dalen, al is het maar een beetje

Eigen inwoners first, buitenstaanders second
Beeld: Yovan Verma (via Pexels).
Beeld: Yovan Verma (via Pexels).
Voorrang. Gemeenten krijgen ruimte om eigen inwoners voorrang te geven bij het huren of kopen van een huis, laat de Rijksoverheid weten.
Zij mogen straks maximaal de helft van hun huur- en koopwoningen voor eigen bewoners reserveren. Nu kan een gemeente maximaal 25 procent van de beschikbare huurwoningen reserveren voor mensen met ‘lokale binding’. De nieuwe maatregel geldt niet alleen voor huurhuizen, maar ook voor koopwoningen (van maximaal 355.000 euro).
Meer kans. De maatregel is volgens het kabinet nodig om starters met lokale binding een betere kans op de huizenmarkt te geven. Volgens de Rijksoverheid valt deze groep nu vaak tussen wal en schip omdat mensen van buiten de gemeente meer geld hebben en dus hoger kunnen bieden.
De wijzigingen gaan per 1 januari of 1 juli 2023 in. De definitieve ingangsdatum hangt af van de Tweede Kamer, die over het wetsvoorstel van minister De Jonge moet beslissen.
Experts reageren negatief
Er wordt zowel positief als negatief op de nieuwe plannen gereageerd. In gesprek met Stadszaken zijn meerdere experts behoorlijk kritisch.
Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt, zegt bijvoorbeeld dat de maatregel ‘enorm marktverstorend’ werkt. ‘Als gemeenten hier veel gebruik van gaan maken, krijgen we een heel gefragmenteerde woningmarkt met verschillende prijsniveaus.’
Beeld: Ketut Subiyanto (via Pexels).
Beeld: Ketut Subiyanto (via Pexels).
Verder kan de nieuwe maatregel volgens Conijn voor een ‘ripple-effect’ zorgen. Wanneer een gemeente ervoor kiest om de helft van alle huizen voor eigen bewoners te reserveren, kan de druk op een buurgemeente toenemen. ‘Het beperken van de instroom verandert immers weinig aan de verhuiswensen van nieuwkomers’, aldus Conijn.
In de praktijk. In gesprek met de NOS zegt Peter Boelhouwer, ook een hoogleraar woningmarkt, dat hij twijfelt aan de uitvoering van de voorgangsregeling. “Dat lijkt me echt heel erg lastig, daar is het voorstel niet heel erg duidelijk over. Hoe ga je dat bepalen in de bestaande voorraad? De helft wel en de helft niet? Daarover staat niets in de voorstellen. Daar ben ik benieuwd naar.”
Ook bestaat er twijfel of de instroom van buitenstaanders de kansen van lokale starters überhaupt kleiner maakt. Woningmarktanalist Jasper du Pont zegt hierover tegen Stadszaken:
‘Starters die in hun eigen dorp geen woning kunnen vinden, zijn niet het slachtoffer van Randstedelingen of mensen van buiten die meer verdienen. Ze zijn het slachtoffer van financieringssystemen waarmee we de woningmarkt de laatste jaren hebben opgeblazen, van mensen die hoge overwaarde meenemen uit een eerdere woning. Of ze nu uit het dorp zelf komen of van elders. Dat werkt prijsopdrijvend, en dáár moet je dus wat aan doen.’ 
Oplossingen
Du Pont pleit daarom voor het belasten van overwaarde op woningen. Uit eerdere berekeningen van ING en De Nederlandsche Bank bleek al dat dit een effectief middel is om woningprijzen naar beneden te drukken en overbieden tegen te gaan.
Verder denkt Conijn dat het misschien verstandig is om de voorgangsmaatregelen alleen te laten gelden voor nieuwbouwwoningen. ‘Je kunt nieuwbouwwoningen bijvoorbeeld reserveren voor senioren en zo de doorstroom stimuleren.’
In het kort: opvallende headlines
  • 🚶‍♀️"Amerikaanse onderzoekers ontdekken het ideale wandelpad voor in de stad" - Gebiedsontwikkeling.nu
  • 🇨🇳 “China property market sliding into deep depression” - The Real Deal
  • 🧱Sociale woningbouw loopt tegen grenzen aan vanwege een gebrek aan grond, maar er gloort hoop” - AD
  • 🎁Komt er einde aan tijdelijke huurcontracten, de ‘cadeautjes voor huisjesmelkers’?” - NOS
  • 🏘️In deze fabriek rollen de flexwoningen van de lopende band: ‘Ze staan binnen een dag’” - RTV Utrecht
Wat is de duurste stad van Europa?
Beeld: Elina Sazonova (via Pexels).
Beeld: Elina Sazonova (via Pexels).
Er zijn afgelopen weken meerdere grote rapporten over vastgoed en ruimtelijke ordening verschenen. Hierbij dus een huiswerklijst voor de vastgoedprofessional en/of liefhebber:
  • Deloitte bracht een nieuwe versie van de Property Index uit. Hierin analyseert men de Europese huizenmarkten en worden conclusies getrokken. Parijs heeft nog steeds de hoogste prijs per vierkante meter, terwijl Bosnië en Herzegovina juist als meest betaalbaar uit de bus komt. De Nederlandse huizenmarkt labelt Deloitte als “sterk”, al ziet men eerste tekenen van een mogelijke kentering. Download hier het hele rapport.
  • CBRE Nederland deed onderzoek naar het zorgvastgoed in ons kikkerlandje. Die sector staat immers voor twee gigantische opgaven: er moet niet alleen heel veel woonruimte voor ouderen bijkomen, de bestaande huizenvoorraad moet ook verduurzaamd worden. In een nieuw rapport laat CBRE zien wat er qua uitbreiding en verbetering mogelijk is. Download hier het hele rapport.
  • Het Nederlandse kabinet wil heel veel huizen gaan bouwen. Voor 2030 moeten er 1 miljoen huizen bij, maakte het kabinet al eerder bekend. Uit vrijwel alle onderzoeken blijkt echter dat het huidige tempo van de woningbouw veel te laag ligt en de ambities nooit gehaald gaan worden. Op verzoek van minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening deed de NEPROM, de vereniging van projectontwikkelaars, daarom onderzoek naar de mogelijkheden om sneller woningen te bouwen. Men komt met 9 concrete aanbevelingen op de proppen. Download hier het hele rapport.
Rabobank: 'Woningmarkt koelt af'
Beeld: Rabobank
Beeld: Rabobank
Afkoeling. Volgens de Rabobank koelt de woningmarkt steeds verder af. De prijzen stijgen minder hard en er staan meer huizen te koop. Dat, en meer, staat in een nieuw verslag van de bank.
“De gestegen rentes en energiecrisis drukken de vraag naar koophuizen”, schrijft de Rabobank. Daardoor zullen huizenprijzen minder hard stijgen en in 2023 zelfs beperkt dalen.
De belangrijkste hoofdpunten uit het verslag:
  • Onzekerheid alom. De hoge rente en forse onzekerheden (waaronder de Russische inval in Oekraïne en gestegen energieprijzen) drukken de vraag naar koophuizen. Dit zorgt voor onrust bij huiseigenaren met verkoopplannen, waardoor zij hun huis eerder te koop zetten.
  • Meer aanbod. Dit vergroot het aanbod, waardoor de groei van huizenprijzen afzwakt. In de loop van 2023 verwacht de Rabobank zelfs een beperkte daling van de huizenprijzen.
  • Meer ‘Te Koop’-bordjes. De bank verwacht dat er dit jaar 189.000 huizen van eigenaar gaan wisselen. Dat is zo'n 16 procent minder dan in 2021. Voor 2023 gaat men uit van zo'n 197.000 transacties, een lichte stijging, dus.
Beeld: This House Does Not Exist
Beeld: This House Does Not Exist
Ook je aandacht waard:
  • Kijk eens naar het huis hierboven. Je zou het niet zeggen, maar dit pand bestaat helemaal niet. Het huis is gemaakt door de website This House Does Not Exist. Aan de hand van kunstmatige intelligentie (AI) worden binnen no-time volledige woningen uit de grond gestampt. Hoe dit werkt? Heel simpel. Het model achter de website is door onderzoekers gevoed met heel veel plaatjes van bestaande huizen. Vervolgens is de AI getraind om zo realistisch mogelijke panden te maken op basis van deze voorbeelden.
  • Hoeveel mensen kan de aarde aan? Die vraag staat centraal in deze longread van de BBC. Je moet even een halfuur voor het hele artikel uittrekken, maar dan heb je ook wat. Kleine spoiler: een definitief antwoord op die vraag ga je niet krijgen.
  • De grond in Nederland wordt steeds schaarser. Wanneer de gemeente voor optie A gaat, maar bewoners liever optie B kiezen heb je dus een probleem. Vrij Nederland (€) schreef een reportage over deze ‘slag om de polder’: van wie is grond nou echt?
  • Het gaat de laatste jaren veel over mensen die hun eerste huis willen kopen, zogeheten koopstarters. Deze groep heeft het niet makkelijk, want huizenprijzen zijn flink gestegen en overbieden is eerder regel dan uitzondering. In een analyse brengt platform Rooilijn in kaart waar je als koopstarter nog wél kans maakt op een woning. Niet geheel verrassend zijn er grote regionale verschillen.
  • Kom je alsnog niet aan een huis? Dan is een microwoning misschien iets voor jou. Deze kleine huizen worden bijvoorbeeld op het dak van particulieren of in de uithoek van een grote tuin geplaatst. Website Gebiedsontwikkeling ging in gesprek met initiatiefnemer Matthijs Rolleman.
Groetjes thuis, Michel
💖 Uiteraard mag je deze nieuwsbrief doorsturen naar mensen, leuk dat je het vraagt!
✨ Je kunt mij volgen, met tips bombarderen, terechtwijzen en/of mijn achternaam belachelijk maken (ben ik gewend) via LinkedIn en Twitter. Zie ik je daar!
PS: Ik verdien geen geld aan deze nieuwsbrief. Het €-teken achter de link geeft aan dat het artikel (mogelijk) achter een betaalmuur zit.
Vond je deze editie leuk?
Michel van 't Klaphek

Nieuwsbrief over ruimtelijke ordening en vastgoed. Tweewekelijks praten we je bij over het wel en wee in de stenenschuiverij. 🏘️

Klik hier om je uit te schrijven.
Als deze nieuwsbrief doorgestuurd is en je wilt je aanmelden, klik dan hier.
Gemaakt door Michel van 't Klaphek met Revue.
Vaarnerkamp 84, 3085GX Rotterdam