Bekijk profielpagina

Gaat de woningmarkt kantelen? ⚖️

Gaat de woningmarkt kantelen? ⚖️
Door Michel van 't Klaphek • Editie #30 • Bekijk online
Goedemorgen. Welkom bij je favoriete vastgoednieuwsbrief. Ik ben onlangs naar Rotterdam verhuisd en voel me hier steeds meer thuis. Het huis is momenteel nog behoorlijk chaotisch maar tussen de klusjes door houd ik natuurlijk ‘gewoon’ de stenenschuiverij in de gaten.
Nog een leuk nieuwtje: Brycks heeft nu ook een website. Voorlopig plaats ik hier de verhalen uit de nieuwsbrief op door, maar in de toekomst wil ik hier ook wat uitgebreidere artikelen voor schrijven.
In deze editie van Brycks:
  • Woningmarkt nadert het kantelpunt volgens experts ⚖️
  • Maar is nog steeds oververhit 🔥
  • Het consumentenvertrouwen in de woningmarkt bereikt een dieptepunt 📉
  • Huurtoeslag voor iedereen 🎉

Meer lucht op de woningmarkt
Beeld: Mike van den Bos (via Unsplash).
Beeld: Mike van den Bos (via Unsplash).
Het is dat deze nieuwsbrief tweewekelijks verschijnt, maar er gebeurt tegenwoordig dagelijks genoeg om een achtuurjournaal mee te volgen.
Afgelopen weken ging het in de media vooral veel over het naderende ‘kantelpunt’ op de woningmarkt. Heb je weinig tijd om alles te lezen? Hierbij een ultrakorte samenvatting:
  1. Huizen zijn afgelopen kwartaal duurder geworden. De prijzen voor zowel huur- als koopwoningen stijgen nog steeds.
  2. Maar, de stijgingen vlakken wel af. De hypotheekrente blijft fors doorstijgen en daardoor kunnen mensen minder lenen. Dit heeft effect op de huizenprijzen.
  3. Het consumentenvertrouwen in de woningmarkt daalt gigantisch en bereikt het laagste punt sinds 2014 (via NOS).
Weinig vertrouwen in de huizenmarkt. Bron: NOS/Nieuwsuur.
Weinig vertrouwen in de huizenmarkt. Bron: NOS/Nieuwsuur.
Koopwoningmarkt
Trouw (€)schrijft dat het kantelpunt op de woningmarkt steeds dichterbij komt. De prijzen stijgen immers minder hard, er komen minder geïnteresseerden op te koop staande woningen af en er wordt steeds minder overboden.
Dat en meer staat in de afgelopen week gepubliceerde kwartaalcijfers van NVM (via Vastgoed Actueel), de Nederlandse Vereniging voor Makelaars. Dit rapport geldt als een belangrijke graadmeter en laat dus zien hoe de Nederlandse huizenmarkt ervoor staat. Enkele highlights:
  • Er stonden afgelopen kwartaal ruim 25.300 woningen te koop. Dat is 42 procent meer vergeleken met dezelfde periode vorig jaar.
  • Huizenprijzen zijn wederom gestegen, maar de stijging vlakt af. Een gemiddeld koophuis kostte afgelopen kwartaal 448.000 euro, een stijging van ruim 10 procent vergeleken met het vorige kwartaal. Maar, de stijging vlakt wel af. In het tweede kwartaal van 2021 stegen de huizenprijzen bijvoorbeeld nog ruim 20 procent.
  • Het duurt gemiddeld 24 dagen om een woning te verkopen. Dat ligt in lijn met eerdere kwartalen.
  • Er zijn veel minder nieuwbouwwoningen verkocht; slechts zo'n 5000. Dit is het laagste aantal sinds 2014. Echte redenen voor deze daling worden niet gegeven, al is wel duidelijk dat de nieuwbouwmarkt met forse problemen kampt. Veel bouwprojecten zijn stil komen te liggen vanwege droge grond, forse bouwkosten en de immer stijgende rentes.
Koopwoningprijzen blijven stijgen. Bron: NVM.
Koopwoningprijzen blijven stijgen. Bron: NVM.
NVM-voorzitter Onno Hoes zegt dat er “iets meer lucht” is ontstaan op de woningmarkt:
“Toch is het te vroeg om van een echt kantelpunt te spreken. Het lukt maar niet om met tempo passend woningaanbod te realiseren in alle segmenten. Plannen en geld zijn geen probleem, maar kennis, capaciteit en doortastendheid wél.”
Ondertussen krimpt de hypotheekmarkt een beetje, blijkt uit onderzoek van HDN (Hypotheken Data Netwerk). Afgelopen kwartaal werden ruim 142.000 hypotheekaanvragen verstuurd; een daling van 3,2 procent ten opzichte van dezelfde periode in 2021. De reden? Rentestijgingen. Geld lenen voor een huis is de afgelopen maanden fors duurder geworden.
Nieuwsuur
In tijden van oplopende rente is er lichte onrust bij kopers en verkopers op de huizenmarkt. Wat is wijsheid? Wachten of nu verkopen? #Nieuwsuur https://t.co/ul3b1yrioY
Niet voor niets is het gemiddelde hypotheekbedrag voor het eerst in drie jaar gedaald. Uit onderzoek van De Hypotheker (via NU.nl) blijkt dat huizenkopers afgelopen kwartaal gemiddeld 322.000 euro leenden voor de aankoop van een woning. Dat was een jaar geleden nog 326.000 euro. De reden? Wederom rentestijgingen. Volgens NRC (€) zijn vooral starters hierdoor de klos.
Bron: De Hypotheker.
Bron: De Hypotheker.
Nog even over overbieden. Sinds 1 juli kunnen bij de NVM aangesloten makelaars gebruikmaken van een zogeheten biedlogboek. Hierin staat (achteraf) wanneer er hoeveel is geboden op een woning. Het biedlogboek moet ervoor zorgen dat het verkoopproces van huizen transparanter wordt.
Huurmarkt: Flevoland is hot
Ook huren wordt steeds lastiger. De NVM publiceerde afgelopen week ook cijfers over de huurmarkt en concludeert dat de prijzen blijven stijgen (via RTL Nieuws).
Afgelopen kwartaal gingen de huren gemiddeld met 5 procent omhoog (vergeleken met het eerste kwartaal), maar de regionale verschillen zijn groot. Flevoland kende de grootste prijsstijging per vierkante meter: 27,2 procent. Ook in Groningen (21,6 procent) en Zeeland (15 procent) gingen de huren flink omhoog.
Kijken we naar grote steden, dan gingen de huren alleen omlaag in Rotterdam (-6,1 procent). In Amsterdam (+5,1 procent), Utrecht (+7,4 procent) en Den Haag (+11,8 procent) gingen de vierkantemeterprijzen juist behoorlijk omhoog.
Analyse van de Nederlandse huurmarkt (tweede kwartaal 2022). Bron: NVM
Analyse van de Nederlandse huurmarkt (tweede kwartaal 2022). Bron: NVM
Scheefwonen met huurtoeslag
Over huren gesproken: de huurtoeslag gaat helemaal op de schop (via NOS). Het kabinet wil dat de toeslag niet meer afhankelijk wordt van de huurprijs van een woning, maar van het inkomen van de (toekomstige) bewoner. Dit betekent dat ook mensen in de vrije huursector huurtoeslag kunnen krijgen. Dat staat in een wetsvoorstel Huge de Jonge, minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.
Dit verandert er. Op dit moment krijg je huurtoeslag als je 23 jaar of ouder bent en maximaal 763 euro huur betaalt. Dit betekent dat je alleen huurtoeslag kunt krijgen in de sociale huursector. In het nieuwe wetsvoorstel vervallen deze voorwaarden. In plaats daarvan krijgen we met categorieën te maken:
  • Jongeren onder de 21 jaar vallen onder een vast huurbedrag van 442,46 euro
  • Volwassenen, jongeren onder de 21 jaar mét een handicap en jongeren met een inwonend pleegkind vallen onder een vast huurbedrag van 520 euro.
  • Grote gezinnen (met meer dan acht personen) en gehandicapte mensen in een aangepaste woning vallen onder een vast huurbedrag van 597 euro.
Voor- en nadelen:
+ Door dit voorstel kunnen mensen met een laag inkomen en een hoge huur in de vrije sector ook huurtoeslag krijgen. Vermoedelijk gaat het om zo'n 136.000 mensen.
+ Uit een eerste doorberekening blijkt dat zo'n miljoen huishoudens die nu huurtoeslag ontvangen er met de nieuwe regels op vooruitgaan.
- Tegelijkertijd gaan zo'n 290.000 mensen er juist op achteruit. Zij zullen tot 98 euro minder huurtoeslag per maand krijgen. Dit punt baart de Woonbond en Aedes (de koepelorganisatie van woningcorporaties) grote zorgen, schrijven ze in een persbericht.
Scheefwonen
Verder kwam naar buiten dat zo'n 7 procent van de sociale huurders een zogeheten ‘scheefhuurder’ is. Dat blijkt uit onderzoek van persbureau ANP. Dit betekent dat zij eigenlijk een te hoog inkomen hebben voor hun (sociale) huurwoning. In 2012, toen deze cijfers voor het eerst in kaart werden gebracht, was nog zo'n 12 procent van de huurders een zogeheten scheefhuurder.
Scheefwonen is overigens een controversiële term, zoals stadsgeograaf Cody Hochstenbach uitlegt:
Cody Hochstenbach
Het zogenaamd scheefwonen is een hardnekkig schijnprobleem en een mythe. Het staat haaks op de traditie van breed toegankelijke volkshuisvesting.

Het is een frame dat bijdraagt aan het beeld dat sociale huur alleen voor de laagste inkomens bedoeld is https://t.co/32oAfLerZM
Drijvende stadswijken van VLOAT. Bron: VLOAT.
Drijvende stadswijken van VLOAT. Bron: VLOAT.
Ook je aandacht waard:
  • Change.inc besteedde aandacht aan VLOAT. Dit project wil drijvende stadswijken gaan bouwen en zo de zeespiegelstijging tackelen. De eerste drijvende stadswijk moet volgend jaar gebouwd zijn.
  • Vastgoed gezocht, een podcast van radiozender BNR, maakte een aflevering over de vastgoedtak van Schiphol (die verrassend belangrijk is). Te gast is Willem van der Ven, die verantwoordelijk is voor alle vastgoedzaken bij de luchthaven.
  • Curbed schreef een fascinerend achtergrondstuk over Praxis Society, een organisatie van techondernemers die een autonome stad ergens in Israël willen bouwen. Klinkt vaag? Klopt: het plan is behoorlijk mysterieus.
  • De Nederlandse huizencrisis is niet uniek. Ook aan de andere kant van de Noordzee gaat het allesbehalve soepel. The Guardian schreef over hoe de Britse fascinatie voor koopwoningen, aangewakkerd door Margaret Thatcher, het land in een diepe huizencrisis stortte.
  • Ben je goed in topografie? Dan is het toepasselijk genoemde Geography Game echt iets voor jou. In dit spel ben je, hoe kan het ook anders, bezig met het aanwijzen van landen.
  • Iedereen weet dat kaarten tof zijn. Met het programma Felt kan vrijwel iedereen heel makkelijk en snel kaartjes maken via haar of zijn browser. Voor simpele kaarten hoef je dus niet langer met GIS aan de slag.
Groetjes thuis, Michel
💖 Uiteraard mag je deze nieuwsbrief doorsturen naar mensen, leuk dat je het vraagt!
✨ Je kunt mij volgen, met tips bombarderen, terechtwijzen en/of mijn achternaam belachelijk maken (ben ik gewend) via LinkedIn en Twitter. Zie ik je daar!
PS: Ik verdien geen geld aan deze nieuwsbrief. Het €-teken achter de link geeft aan dat het artikel (mogelijk) achter een betaalmuur zit.
Vond je deze editie leuk?
Michel van 't Klaphek

Nieuwsbrief over ruimtelijke ordening en vastgoed. Tweewekelijks praten we je bij over het wel en wee in de stenenschuiverij. 🏘️

Klik hier om je uit te schrijven.
Als deze nieuwsbrief doorgestuurd is en je wilt je aanmelden, klik dan hier.
Gemaakt door Michel van 't Klaphek met Revue.
Vaarnerkamp 84, 3085GX Rotterdam