Bekijk profielpagina

Deze stad drijft op zee 🌊

Deze stad drijft op zee 🌊
Door Michel van 't Klaphek • Editie #27 • Bekijk online
Goedemorgen en welkom bij je favoriete vastgoednieuwsbrief.
De huizenprijzen zijn wederom gestegen, maar de prijsstijging vlakt wel steeds meer af. Verder gaat het goed met de Nederlandse economie en klapte het nieuws van Hugo de Jonge in als een bom. In deze editie van Brycks behandelen we het volgende:
  • Huurwoningen worden gereguleerd 🏘️
  • Iedereen aan de warmtepomp ☀️
  • Deze stad drijft op zee 🌊

Huurwoningmarkt: vullen de praatjes gaatjes?
Beeld: Kayla Ihrig via Pexels
Beeld: Kayla Ihrig via Pexels
Comeback. Je kon er afgelopen weken bijna niet omheen. De overheid gaat een groter deel van de vrije huursector reguleren en volgens Hugo de Jonge, minister Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, neemt het Rijk de regie qua nationale ruimtelijke ordening terug.
Dit zijn de belangrijkste plannen uit het programma ‘Betaalbaar wonen’:
  1. Woningen in de vrije huursector gaan volgens het puntensysteem gereguleerd worden. Dit puntensysteem (Huurprijscheck) wordt al gebruikt in de sociale huursector (voor woningen met maandelijkse huurprijzen tot 763 euro) en geeft huizen punten aan de hand van bepaalde kenmerken, zoals de oppervlakte en het aantal kamers. Het is een beetje technisch, maar woningen tot en met 144 punten zijn zodoende 'beschermd’ en mogen maximaal 763 euro per maand kosten.
  2. De Jonge wil dit puntensysteem nu oprekken tot ergens tussen de 1.000 (187 punten) en 1.250 euro (232 punten). Over de precieze bovengrens moet nog vergaderd worden, maar het is de bedoeling om zo'n 90 procent van alle huurwoningen te gaan beschermen.
  3. Ook de huurtoeslag gaat op de schop. Het is de bedoeling dat de toeslag helemaal inkomensafhankelijk wordt, in plaats van afhankelijk van de maandelijkse huurprijs. Momenteel is de huurtoeslag alleen beschikbaar voor huurwoningen met een maximale huur van 763 euro. Veel mensen huren echter gedwongen in de duurdere vrije huursector, en vallen hierdoor buiten de boot voor huurtoeslag. Verder wordt de leeftijdsgrens voor huurtoeslag verlaagd van 23 jaar naar 21 jaar en vallen servicekosten straks niet meer onder de regeling. De huurtoeslag gaat dus straks puur over de kale huurprijs.
  4. De plannen moeten vanaf 2024 ingaan. Het is nog onduidelijk of de doortrekking van het puntenstelstel alleen gaat gelden voor nieuwe huurcontracten, of ook voor bestaande contracten. De Jonge wil de nieuwe regels ook voor huidige huurders laten gelden, maar het is nog niet zeker of dit juridisch kan. Advocatenkantoor Hielkema & Co laat zien hoe de juridische onderbouwing van de plannen wankelt.
Eerder maakte de NOS al een explainer over het ontstaan van de wooncrisis.
Eerder maakte de NOS al een explainer over het ontstaan van de wooncrisis.
Waarom?
De nieuwe ingreep moet er voor zorgen dat meer woningen volgens het puntensysteem beschermd worden en dat verhuurders dus niet meer zelf de hoogte van de huur kunnen bepalen. Minister De Jonge noemt de ingreep in gesprek met NU.nl “rigoureus”, maar wel gerechtvaardigd. Volgens hem wordt er momenteel veel misbruik van de woningschaarste gemaakt, met torenhoge huren als gevolg. Er wordt in het programma ‘Betaalbaar wonen’ vooral over de bescherming van middeninkomens op de markt gesproken. Denk hierbij aan agenten, docenten en verpleegkundigen.
En nu?
Het is nu de vraag hoe de invoering van het programma gaat uitpakken. De Jonge wil bijvoorbeeld deze zomer nog een wet aannemen waardoor gemeentes meer grip krijgen op de verhuur in hun stad. Het moet bijvoorbeeld mogelijk worden om in bepaalde wijken en/of gemeenten voorwaarden voor de verhuur op te leggen.
Verder wil De Jonge een landelijke wet maken om ervoor te zorgen dat verhuurders zich aan het puntenstelsel gaan houden. Voordat het zo ver is, moet er nog een hoop worden uitgezocht. In het programma staat bijvoorbeeld dat het wél aantrekkelijk moet blijven voor investeerders (zoals pensioenfondsen) om te blijven investeren in woningbouw.
Reacties
“Een hoognodige stap”, zo noemt de Woonbond de plannen van De Jonge. Directeur Zeno Winkels zegt in gesprek met de NOS dat de plannen meer huurders gaan beschermen tegen “woekerprijzen” die “compleet losstaan van de kwaliteit van een woning.”
Wel had Winkels liever gezien dat het puntensysteem zou gaan gelden tot 1350, zodat nog meer woningen onder het nieuwe systeem gaan vallen.
IVBN, de Nederlandse brancheorganisatie voor institutionele vastgoedbeleggers, kan “uit de voeten” met “een bepaalde mate van regulering en het doortrekken van het puntensysteem”, vertelt woordvoerder Elisa Bontrop tegen de NOS.
Wel waarschuwt Bontrop dat de maatregelen ervoor kunnen zorgen dat het minder aantrekkelijk wordt om nieuwe huurwoningen te bouwen. Volgens de IVBN verslechtert hierdoor mogelijk het investeringsklimaat, waardoor institutionele beleggers minder geneigd zouden zijn om nieuwe woningen te bouwen. Verhuurder Heimstaden zegt bijvoorbeeld dat de nieuwe regels voor een infarct gaan zorgen.
Harvey Otten
Wat gaat er veranderen als van 90% van de huurwoningen de prijs wordt gereguleerd? Niet veel, zie dit korte draadje:
Stichting Woon, dat opkomt voor de belangen van huurders in Amsterdam, noemt dit argument “onzin”. Woordvoerder Tjerk Dalhuisen: “Ook met dit soort huren kun je een prima rendement halen. Je haalt alleen de excessieve rendementen eruit. En dat is niet erg, toch? Een normaal rendement is ook goed.”
In een analyse schrijft Trouw  (€) dat de plannen van De Jonge alleen gaan werken als huurders ook daadwerkelijk hun recht kunnen halen. De krant schrijft dat het afdwingen van een lagere huur via de Huurcommissie momenteel allesbehalve simpel is, mede door de scheve machtsverhouding tussen huurders en verhuurders.
Verder schrijft Trouw (€) dat de nieuwe plannen “desastreus” kunnen uitpakken voor zo'n 700.000 huishoudens die nu in een sociale huurwoning wonen. Volgens Aedes, de vereniging van woningcorporaties, dreigt hun toeslag namelijk flink omlaag te gaan.
Alle ogen op Hugo
Beeld: Twitterprofiel van Hugo de Jonge
Beeld: Twitterprofiel van Hugo de Jonge
De show stelen. Minister De Jonge had afgelopen weken alle schijnwerpers op zich, want hij kondigde ook aan dat hybride warmtepompen dé standaard voor het verwarmen van woningen worden (via NOS).
Wie vanaf 2026 haar of zijn cv-ketel vervangt moet verplicht overstappen naar een hybride warmtepomp, een duurzamer alternatief. Hiernaast kun je ook voor een volledige elektrische warmtepomp kiezen of een aansluiting op het warmtenet.
Waarom?
De reden voor de verplichting heeft met duurzaamheid te maken. Een warmtepomp verbruikt minder gas dan een cv-ketel en is daardoor niet alleen beter voor je energierekening, maar ook voor het klimaat als geheel.
Duidelijkheid. Door nu een jaartal te noemen wil het kabinet duidelijkheid bieden aan leveranciers, installateurs en huiseigenaren. De Jonge zei tijdens een persmoment dat de “urgentie van verduurzaming omhoog moet”. Dat is ambtelijk jargon voor “het moet sneller.”
Om mensen bij de overstap te helpen heeft de overheid een subsidiepotje van 150 miljoen beschikbaar gesteld. Dit potje is er tot 2030.
Pijnpunten
De Vereniging Eigen Huis (VEH) reageert kritisch op de plannen van De Jonge (via NOS). Men juicht de doelstelling van de minister toe, maar zet wel vraagtekens bij de uitvoerbaarheid. Ook Techniek Nederland ziet pijnpunten, zegt de brancheorganisatie tegen Change.inc.
Het is bijvoorbeeld nog maar de vraag of er genoeg personeel is om de komende jaren zoveel warmtepompen te installeren. De wachttijd voor plaatsing van een warmtepomp is momenteel al ongeveer één jaar.
Wat betekent dit voor jou?
Niet alle huizen hoeven verplicht over te stappen naar een hybride warmtepomp, want er zijn uitzonderingen. In de praktijk komt het erop neer dat vooral relatief nieuwere woningen gaan overstappen. In de meeste gevallen kunnen woningen die na 1995 gebouwd zijn zonder problemen een hybride systeem krijgen.
Dit is 's werelds eerste drijvende stad
Zo gaat OCEANIX Busan eruit zien.
Zo gaat OCEANIX Busan eruit zien.
Primeur. De eerste drijvende stad ter wereld wordt momenteel in Zuid-Korea gebouwd, schrijft website FreeThink. OCEANIX Busan wordt ontwikkeld door een programma van de Verenigde Naties, de Zuid-Koreaanse stad Busan en OCEANIX, een architectenbureau gespecialiseerd in bouwen op water.
De belangrijkste kenmerken:
  • OCEANIX gaat uit drie drijvende platformen bestaan, die Gemeenschappen worden genoemd. In totaal is het ‘grond'oppervlak zo'n 15,5 hectare, wat genoeg moet zijn om zo'n 12,000 mensen te huisvesten.
  • Alle Gemeenschappen zijn met elkaar verbonden en hebben verschillende functies. Zo is er een Gemeenschap waar wonen centraal staat. Hier vind je huizen, kleine winkels en cafetaria’s. Verder is er een Gemeenschap voor tijdelijke bezoekers. Hier staan de wat grotere winkels en luxe restaurants. De derde Gemeenschap staat in het teken van onderzoek. Dit platform biedt plaats aan meerdere onderzoekscentra en werkplaatsen.
  • De platformen worden aan de bodem van de oceaan gekoppeld, zodat ze meeveren met eb en vloed. Uit onderzoek blijkt dat inwoners van OCEANIX Busan dit meedeinen niet voelen.
  • Op de onderkant van de platformen wordt het materiaal biorock aangebracht. Dit materiaal is heel sterk en in staat om zichzelf te herstellen.
  • In de drijvende stad is geen ruimte voor treinspoor en autowegen. Verplaatsen kan alleen per voet of met een fiets. Ook is er ruimte voor zelfrijdende elektrische auto’s.
Beeld: OCEANIX/Bjarke Ingels Group
Beeld: OCEANIX/Bjarke Ingels Group
De noodzaak
Klimaatverandering is een groot gevaar voor mensen én steden. Met name steden aan de kust lopen risico. Er is niet alleen risico op verzilting, waarbij zout zeewater ervoor zorgt dat de grondkwaliteit achteruit holt, maar ook op overstroming vanwege de alsmaar stijgende zeespiegel.
De partijen achter OCEANIX Busan wilden zich daarom niet enkel wapenen tegen overstromingen, maar compleet bouwen op zee.
OCEANIX Busan is een proefballon. Men gebruikt de stad om te leren en alle geleerde lessen toe te passen op nieuwe, nog te bouwen ‘drijvende steden’. Indien het concept aanslaat, kunnen er meerdere Gemeenschappen aan de stad gekoppeld worden.
De bouw begint in 2023.
Beeld: Arnhildur Pálmadóttir
Beeld: Arnhildur Pálmadóttir
Ook je aandacht waard:
  • We moeten betaalbaar bouwen, maar hoe dan? Architect Harvey Otten laat aan de hand van rekenmodellen zien dat er een wereld van verschil zit tussen betaalbaar bouwen en goedkoop bouwen.
  • New Republic (€) maakte een reportage over een complex voor dak- en thuisloze mensen dat in 2021 werd gesloten. Wat blijkt? Slechts 7 procent van de voormalige ‘bewoners’ vond huisvesting en de helft is nog steeds vermist. Van 7 mensen is duidelijk dat ze de dood hebben gevonden. De rode draad in het verhaal: het systeem werkt precies zoals het ooit is bedoeld.
  • Lava gebruiken om huizen te bouwen? De IJslandse architecte Arnhildur Pálmadóttir wil het ‘gewoon’ gaan doen. In gesprek met Fast Company legt ze uit hoe lava ideaal bouwmateriaal is.
  • De Nederlandse overheid wil verduurzamen, maar stopt nog steeds miljarden in fossiele projecten. Dat blijkt uit onderzoek van Investico. Het Rijk zou bij de aanleg van infrastructuur geen rekening met de Parijse klimaatdoelen houden.
  • Hoe is jouw Chinees? Microsoft werkt aan een geheim, maar “revolutionair” vastgoedproject in China en zoekt hiervoor naar personeel, schrijft The New York Post.
  • Nederland kent steeds meer digitale nomaden, oftewel mensen die de wereld bereizen en voor hun werk alleen een laptop en snelle internetverbinding nodig hebben. Dat werken onder een palmboom leuker is dan op een stoffig kantoor langs de A12 moge duidelijk zijn, maar de opkomst van digitale nomaden zorgt wel voor allerlei problemen, waaronder gentrificatie. De rijke digitale nomaden kunnen immers meer huur betalen dan de lokale bevolking, en dus moet die laatste groep het veld ruimen. Vrij Nederland (€) maakte een reportage.
Groetjes thuis, Michel
💖 Uiteraard mag je deze nieuwsbrief doorsturen naar mensen, leuk dat je het vraagt!
✨ Je kunt mij volgen, met tips bombarderen, terechtwijzen en/of mijn achternaam belachelijk maken (ben ik gewend) via LinkedIn en Twitter. Zie ik je daar!
Vond je deze editie leuk?
Michel van 't Klaphek

Nieuwsbrief over ruimtelijke ordening en vastgoed. Tweewekelijks praten we je bij over het wel en wee in de stenenschuiverij. 🏘️

Klik hier om je uit te schrijven.
Als deze nieuwsbrief doorgestuurd is en je wilt je aanmelden, klik dan hier.
Gemaakt door Michel van 't Klaphek met Revue.
Derde Drift 5, 9712EP Groningen