Bekijk profielpagina

Adviezen aan Hugo de Jonge 👋

Adviezen aan Hugo de Jonge 👋
Door Michel van 't Klaphek • Editie #14 • Bekijk online
Goedemorgen. Welkom bij je favoriete vastgoednieuwsbrief.
Er gebeurde afgelopen week ongekend veel in de vastgoedwereld. Het was daarom allesbehalve makkelijk om deze editie enigszins compact te houden. Maar goed, als Nederland anderhalf uur naar de docu van #BOOS over de misstanden bij The Voice kan kijken, kan deze nieuwsbrief er ook wel bij.
In deze editie:
  • Huizenprijzen stijgen (ja, alweer) 📈
  • Adviezen aan Hugo 👋
  • Nederland wordt een blokkendoos 🧱 

De woningmarkt is kapot deel #312
Beeld: Pexels
Beeld: Pexels
Record. Niet alleen koophuizen, maar ook huurwoningen zijn duurder dan ooit geweest, schrijft NU.nl. Uit gegevens van huurwoningplatform Pararius blijkt dat je in het laatste kwartaal van 2021 5,3 procent meer betaalde per vierkante meter dan in dezelfde periode een jaar eerder.
Uitschieters. Vooral in Rotterdam en Eindhoven stegen de huurprijzen eind vorig jaar rap. In Eindhoven ging het tarief met 11.7 procent omhoog, in Rotterdam met 9.7 procent. Pararius verklaart de toegenomen huurprijzen door het dalende aanbod huurwoningen in de vrije sector. Ook de problemen op de koopmarkt worden door Pararius als mogelijke verklaring genoemd.
Slop. Daarover gesproken, ook de koopmarkt zit diep in het slop. Uit cijfers van de NVM, de Nederlandse makelaarsvereniging, blijkt dat er afgelopen jaar slechts 140,000 huizen werden verkocht. In 2020 waren dit er nog ruim 172,000. Bij 80 procent van de verkochte woningen is bovendien meer dan de vraagprijs betaald, aldus de NVM. Dit flinke overbieden zorgt ervoor dat Nederland in de top vijf van EU-landen staat waar de huizenprijzen in 2021 het hardst zijn gestegen.
Beeld: NVM
Beeld: NVM
Dit zijn uitzonderlijke cijfers. De laatste keer dat het aantal verkopen zo hard terugliep was in 2008 en 2009, ten tijden van de mondiale financiële crisis.
“De woningmarkt zit op een dieptepunt. Er is weinig aanbod en weinig perspectief op een nieuwe passende woning. De boel zit gewoon op slot”, zegt NVM-voorzitter Onno Hoes tegen de NOS.
Oplossingen. Hoe we volgens Hoes uit de woningcrisis komen? Nieuwbouw. Heel veel nieuwbouw. Hans de Geus, beursdeskundige en auteur van het boek ‘Hoe ik toch huisjesmelker werd - over woonarmoede en ongelijkheid’ [niet gesponsord, wel een goed boek - Michel], ziet een heel andere oplossing: de gigantische vermogensongelijkheid aanpakken.
Cijfers. Er is namelijk geen woningtekort in Nederland. Sterker nog, er staan ruim 400,000 woningen leeg. Dat blijkt uit het laatste rapport over de woningmarkt van de Rijksoverheid. In een opiniestuk in NRC (€) beargumenteert De Geus dat het probleem is dat er teveel geld bij de zittende klasse zit:
“Door de decennialange fiscale begunstiging van eigenwoningbezit en het dereguleren van financiering en huurprijzen is een gefinancialiseerd monster gegroeid waardoor Nederland bijna de grootste vermogensongelijkheid ter wereld kent.” - Hans de Geus
Hij krijgt hierin bijval van Peter Hein van Mulligen, hoofdeconoom bij het CBS. NU.nl zette vijf misvattingen over de woningmarkt uiteen, zoals het gegeven dat het woningtekort in Nederland zorgt voor de sterk stijgende prijzen.
Van Mulligen vertelt in dit artikel dat het woningtekort historisch gezien helemaal niet hoog is. De verhouding tussen aantal huishoudens en huizen veranderde de afgelopen tien jaar nauwelijks. Het woningtekort nam afgelopen jaar zelfs af, terwijl de huizenprijzen juist omhoog gingen.
Conclusie: de woningmarkt is veel meer dan een simpel vraag- en aanbod-spelletje. Het is een mythe dat de woningcrisis beslecht kan worden door simpelweg meer huizen te bouwen. Dit frame is al tientallen keren onderuitgehaald. Nieuwbouw is onderdeel van, maar niet dé oplossing.
Adviezen aan Hugo
Beeld: Aedes
Beeld: Aedes
Hugo de Jonge is onze nieuwe minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Omdat dit vakgebied ontzettend veel uitdagingen, valkuilen en nuances kent vroeg Stadszaken advies bij tien experts zodat De Jonge beslagen ten ijs komt.
Martin van Rijn vindt bijvoorbeeld dat de minister haast moet maken met het intrekken van de verhuurdersheffing. De voorzitter van Aedes, de Nederlandse branchevereniging van wooncorporaties, geeft aan dat corporaties hierdoor meer kunnen investeren in het bijbouwen van sociale huurwoningen. Dankzij deze heffing moeten corporaties belasting betalen op sociale huurwoningen.
Volgens Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt aan de UvA, moet er vooral snel duidelijkheid voor koopstarters komen. In het coalitieakkoord staat bijvoorbeeld dat het merendeel van de nieuwgebouwde huizen ‘betaalbaar’ moet zijn. Dat betekent dat ze maximaal 355,000 euro mogen kosten. Een koopwoning van dit bedrag is voor de meeste starters echter niet bereikbaar, omdat je een inkomen van bijna 80,000 euro nodig hebt.
Verder gaven de experts over de plannen van het kabinet om sociale huurders het recht te geven (€) om hun huurwoning te kunnen kopen. De experts zijn het er unaniem over eens dat dit een ongekend slecht plan is.
Stadszaken vroeg ook bekende experts als Zef Hemel, die tien jaar bijzonder hoogleraar grootstedelijke problematiek aan de UvA was, en Jos Gadet, de hoofdplanoloog van de Gemeente Amsterdam, om adviezen voor Hugo.
Nederland wordt een blokkendoos
Beeld: Tiger Lily via Pexels
Beeld: Tiger Lily via Pexels
Record. 2021 was een goed jaar voor distributiecentra. Afgelopen jaar werden maar liefst 25 zogeheten XXL-distributiecentra geopend, meldt adviesbureau Buck Consultants (€). Deze gebouwen zijn minstens 40,000 vierkante meter groot. Niet geheel verrassend zijn vooral de klassieke hotspotregio’s Rotterdam-Rijnmond, Noord-Brabant en Limburg favoriete vestigingslocaties.
Werk. In totaal kwam er vorig jaar zo'n 1,7 miljoen vierkante meter aan distributiecentrums bij in Nederland. Volgens Buck werken er ongeveer 10,000 mensen in deze logistieke centra.
“Met name de grote toename van online winkelen zorgt ervoor dat winkelketens en online webshops extra ruimte nodig hebben, ook al omdat de voorraad van de winkels verschuift naar de warehouses en veel ruimte nodig is voor het behandelen van retourzendingen.” - Kees Verweij van Buck Consultants.
Beeld: Buck Consultants
Beeld: Buck Consultants
Afname. 2021 was dus een goed jaar voor distributiecentra. Dat gezegd hebbende, waarschijnlijk zitten de vette jaren erop. Buck Consultants verwacht de komende vijf jaar namelijk een afname. Dit komt omdat er in Nederland momenteel weinig nieuwe (logistieke) bedrijvenparken in de planning zitten. Daarbij zouden gemeentes niet langer zitten te wachten op de komst van distributiecentra uit angst voor ‘verdozing’ van het landschap.
Centjes. Nederland krijgt dus steeds meer distributiecentra, maar waar gaan de centen uiteindelijk heen? NRC (€) zocht uit welke partijen allemaal profiteren van de logistieke hotspots. Kleine spoiler: de markt is behoorlijk ondoorzichtig en vrijwel alle partijen krijgen een stukje van de taart. De Zeeuwse gemeente Tholen ontving in 2019 bijvoorbeeld ruim 13 miljoen euro voor een stuk grond van vijftien hectare voor de bouw van een distributiecentrum. Het Deense logistieke bedrijf DSV verkocht dit enorme gebouw (al voor het af was) voor 130 miljoen euro.
Beeld: Hypotheekshop
Beeld: Hypotheekshop
Ook je aandacht waard:
  • Hypotheekrentes. Vrijwel alle hypotheekverstrekkers hebben afgelopen week hun rentes verhoogd. Dat meldt adviseur Van Bruggen. Het gaat vooralsnog om hele kleine verhogingen van een paar honderdsten.
  • Wooncoöperaties. Een betaalbare huur- of koopwoning vinden is ontzettend lastig. Volgens sommigen is coöperatief wonen een uitkomst voor de woningcrisis. Hierbij woon je samen met een groep mensen in een complex dat van alle gemakken is voorzien, zoals bioscoop, veel groen en kantoren. De bewonersgroep is eigenaar van het pand en dit model is bijvoorbeeld in München en Zürich al langer in gebruik. ‘Ervaringsdeskundigen’ Arie Lengkeek en Peter Kuenzli vertellen tegenover NRC (€) alles over deze nieuwe vorm van wonen.
  • Nieuwe hoofdstad. Indonesië krijgt over een paar jaar een nieuwe hoofdstad: Nusantara. Waarom? Omdat de huidige hoofdstad Jakarta langzaam maar zeker aan het verdrinken is. Nu al staan regelmatig grote delen van de stad onder water en naar verwachting gaat Jakarta tegen 2050 definitief kopje onder. Ook Nederland is ontzettend kwetsbaar voor klimaatverandering. Met deze tool van RTL Nieuws kun je checken of jouw huis bij extreem weer onder water komt te staan.
Bedankt voor het lezen! Stuur deze nieuwsbrief vooral door naar bekenden als je er iets van hebt opgestoken. Of niet, moet jij weten.
Vond je deze editie leuk?
Michel van 't Klaphek

Nieuwsbrief over ruimtelijke ordening en vastgoed. Tweewekelijks praten we je bij over het wel en wee in de stenenschuiverij. 🏘️

Klik hier om je uit te schrijven.
Als deze nieuwsbrief doorgestuurd is en je wilt je aanmelden, klik dan hier.
Gemaakt door Michel van 't Klaphek met Revue.
Derde Drift 5, 9712EP Groningen